In unserer letzten Kolumne hatten wir eine Checkliste für alle potentiellen Condominiumkäufer erstellt. Diese kam zu unserer Freude sehr gut an, und zahlreiche Anfragen erreichten uns mit der Bitte, eine vergleichbare Checkliste zum Hauskauf zu erstellen. Dieser Bitte kommen wir gerne nach. Da einige Punkte aus der erwähnten Condominium-Checkliste auch beim Hauskauf Anwendung finden, und um eine einfache Handhabe zu gewährleisten, ist es wohl am einfachsten, beide Listen abzuspeichern oder auszudrucken, um diese im Bedarfsfall zur Hand zu haben.

Bevor man in den Genuss des neuen Hauses kommt, beginnt natürlich erst einmal der eigentliche Bauprozess. Im Regelfall ist der erste Ansprechpartner der Bauträger. Nichts gegen die „jungen Wilden“, aber man sollte sich die Mühe machen, sich die Entwicklung des Bauträgers anzuschauen und Fragen stellen, wie lange ist dieser bereits am Markt, welche Projekte wurden wann und in welchem Zustand fertiggestellt. Wie bei allem im Leben, gibt es ein erstes Mal, weshalb ein langjährig agierender Bauträger ebenso wenig eine Garantie ist wie ein junges Unternehmen. Im Ergebnis ist es aber doch eine wichtige Grundlage, um sich für den einen oder anderen Bauträger zu entscheiden. Dies leitet über zur nächsten wichtigen Frage, wer denn das Projekt finanziert. Uns persönlich sind nur sehr wenig Bauträger bekannt, welche ohne Fremdfinanzierung arbeiten. Zunächst einmal kein Problem, wenn es um eine Fremdfinanzierung geht. Dies sind im Regelfall Banken. Die Fremdfinanzierung kann aber zum ersten „Stolperstein“ werden, wenn es darum geht, nach Bauende das Eigentum an der Immobilie zu übernehmen und man dann feststellen muss, dass die Bank mit ihrer Hypothek nicht aus dem Grundbuch ausgetragen ist und der Bauträger einräumen muss, dass er das der Hypothek zugrunde liegende Darlehen nicht befriedigen kann. Um diese Situation zu vermeiden, muss man schon vor Vertragsunterzeichnung mit allen Beteiligten zusammensitzen. Dabei muss die rechtliche Situation so geschaffen werden, dass einerseits dem Sicherungsbedürfnis der Bank Rechnung getragen wird, aber auch dem des Käufers, welcher im Regelfall während der ganzen Bauphase Teilzahlungen leistet, welche in vielen Fällen in keiner Weise abgesichert sind. Unsere Erfahrungen mit den Banken sind leider nicht sehr positiv, wenn es darum geht, stufenweise die Sicherung herunterzufahren und diese dem Käufer zu übertragen. Aber da es möglich ist und nichts gegen ein Sicherungsbedürfnis des Käufers spricht, sollte man es versuchen. Eine andere Möglichkeit ist es, die Zahlungen des Käufers während der Bauphase an einen Treuhänder zu leisten, welcher das Geld dann bei Fertigstellung an den Bauträger auskehrt. Bei dieser Möglichkeit hält sich im Regelfall die Begeisterung des Bauträgers in Grenzen, aber da der Markt härter wird, setzt auch hier ein Umdenken ein. In manchen Fällen verweist der Bauträger von sich aus auf seine Firmenunterlagen und insbesondere das registrierte Stammkapital der Bauträgerfirma. Ein gutes Argument, welches man auch dann aufgreifen sollte, wenn es nicht vom Bauträger kommt. In machen Fällen wirkt es ehrlich gesagt ein wenig lächerlich, wenn ein „Riesenprojekt“ mit einer 1 Mio.-Thai-Baht-Firma als rechtliche Grundlage ausgestattet ist. Hier muss man ein wenig differenzieren. Es macht durchaus Sinn – auch im Sinne einer legalen Steuerplanung – Kapitalgesellschaften nicht mit allzu hohem Stammkapital auszustatten und stattdessen mit Gesellschafterdarlehen zu arbeiten. Diese findet man aber nicht in den Firmenpapieren, sondern in den Bilanzen. Diese gehören zu einer umfassenden Prüfung immer dazu. Gut geführte Bilanzen sind vergleichbar miteiner Blutbilduntersuchung am Mensch. An einer Bilanz – ob gut oder schlecht geführt – sieht man sofort „wie der Hase läuft“. Wenn man sich bis dahin nun einen Überblick verschafft hat, mit wem man es als Vertragspartner zu tun hat, geht es zur Überprüfung des Grundstücks­titels, dem Bauordnungsrecht und dem Flächennutzungsplan. Letztgenannter Punkt wird in nicht allzu ferner Zukunft für den Bereich in Bang Saray interessant, da mittlerweile ein ziemlich verschärfter Flächennutzungsplan erlassen wurde, welcher vieles einschneidend regelt. Beispielhaft seien hier nur Bauhöhen, ökologisches Bauen und Naturschutz genannt.

Ein Haus kommt selten allein

Viele Käufer kaufen in sogenannten „Gated Communities“, d.h. umschlossenen Wohnanlagen. Zu Beginn sieht man im Regelfall die Hochglanzprojekte, aufwendige Modelle und eine Darstellung der Serviceleis­tungen, wenn dann das Projekt eines Tages fertiggestellt ist. Bis dahin ist es aber (a) ein langer Weg, (b) muss dann erst einmal alles verkauft werden und (c) Dinge ändern sich. Rechtlich muss man nun unterscheiden zwischen dem eigentlichen Kaufvertrag über die Immobilie und dem „Maintenance-Vertrag“, welcher im Detail regeln sollte, welche Serviceleis­tungen zu welchem Preis und in welchem Umfang angeboten werden sollen. Dies ist rechtlich gesehen eine „unendliche Geschichte“. Einige Bauträger beginnen vom ersten Tag an Umlagen (Maintenance) zu verlangen, obwohl noch nicht alle Serviceleistungen vollumfänglich erbracht werden können. Berechtigte Verweise auf eine entsprechende Minderung der Umlagen werden dann ignoriert, und der Rechtsstreit ist vorprogrammiert. Der Maintenance-Vertrag befindet sich klassischerweise immer im hinteren Teil des Vertragswerkes, sollte jedoch mit erhöhter Wachsamkeit gelesen werden. Diese sind nicht sonderlich kompliziert zu lesen, da auf der einen Seite der „Dienstleister“ benennt, was er für Serviceleistungen erbringen wird. Dies reicht von Müllabfuhr, Sicherheitsdienst, Pflege der Gemeinschaftsflächen bis zum Butlerservice. Das Spektrum ist riesig und genauso auch die Preisspanne. Der Teufel steckt aber im Detail. Muss zum Beispiel der Hauseigentümer für die Pflege einer Gemeinschaftswiese bezahlen, solange diese noch als Ablegeplatz für Baustoffe verwendet wird? Ich höre ein einhelliges „Nein“, und die Aussage ist richtig. Wichtig ist also Fristen zu vereinbaren und Vertragsbedingungen zu benennen, ab wann welche Kosten entstehen. Und da auch ein „Maintenance-Vertrag“ nicht für die Ewigkeit geschaffen wurde, sollte besonderes Augenmerk auf die Kündigungsfristen und die Vertragslaufzeit gerichtet werden. Wir hätten zwar noch Zeit weiter zu schreiben, aber der für uns reservierte Platz ist mit diesen Worten vollständig ausgeschöpft, weshalb wir mit dieser Checkliste in der nächs­ten Kolumne fortfahren. (Foto: vege / Fotolia.com)

Über den Autor dieser Kolumne Der deutsche Rechtsanwalt Markus Klemm, zugelassen am Landgericht Stuttgart, schreibt die FARANG-Rechtsberatungs-Kolumne. Zusammen mit Amnat Thiengtham ist er gleichberechtigter Geschäftsführer der Kanzlei Asia LawWorks an der Thepprasit Road in Pattaya, welche auf der Anwaltsliste der deutschen Botschaft aufgeführt ist. Immer wieder geraten Residenten in Streitangelegenheiten mit rechtlichen Folgen. DER FARANG möchte mit dieser Kolumne aufklären, um das Leben in Thailand leichter zu gestalten. Die Law Lounge-Kolumne ersetzt jedoch keine persönliche Beratung. Ebenfalls erfolgt keine Rechtsberatung per Telefon! Rechtsanwalt Klemm kann per E-Mail: talk2us@asialawworks.com oder telefonisch unter +66 38 411 591 kontaktiert werden.