Städte wandeln sich, und dies ist unseres Erachtens auch gut so. Dies gilt insbesondere für Pattaya, und wer die Entwicklung der letzten Jahre mitverfolgt hat, wird dies zweifelsohne bestätigen. Nicht jeder konnte diesem Bau-Boom etwas Gutes abgewinnen, und es gab zahlreiche Rechtsstreitigkeiten, die Gründe zu vielfältig, um hier alle genannt zu werden.

Der Immobilienmarkt wird u.a. getrieben von den Gesetzen des Marktes, d.h., was sich verkaufen lässt, wird gebaut. Pattaya ist ein Touristenort, und demzufolge stehen Hotels und Condominien ganz oben in der Gunst der Käufer. Dass sich Pattaya jedoch auch nebenbei zu einem Dienstleistungsstandort entwickelt hat, wurde nur am Rande bemerkt. Jeder welcher sich auf die Suche nach vernünftigem Büroraum macht, wird früher oder später feststellen müssen, dass es nur die zahlreichen Shop-/ Townhäuser mit den Standardmaßen gibt.

Baugesetzbuch regelt Gebäudenutzung

In den letzten Monaten erreichten uns verstärkt Anfragen, ob man die ursprüngliche Widmung eines Gebäudes im Nachhinein ändern kann. In einfachen Worten, kann ich ein Gebäude, welches ursprünglich als Hotel oder Condominium geplant war, in ein Bürogebäude umwandeln oder umgekehrt. Aus wirtschaftlicher Sicht sowie aus Umweltschutzgründen – besser als ein Leerstand oder eine Bauruine – eine Frage mit viel Potential, und die Antwort darauf ist ein fast uneingeschränktes „Ja!“ Das thailändische Baugesetzbuch regelt neben der Bauweise auch die Nutzung von Gebäuden. Sofern in dem Baugesetzbuch kein spezieller Regelungsbehalt vorgesehen ist, ist die zuständige Baubehörde für die Genehmigung des Bauwerkes die Gemeinde oder Stadt, in welcher das Bauwerk zu errichten ist. Bei der Beantragung der Baugenehmigung muss der Antragsteller u.a. den beabsichtigten Nutzen des Bauwerkes angeben, bspw. „Wohnungen“, „Hotel“ oder „Condominium“. Zu einem späteren Zeitpunkt muss der Bauunternehmer oder Hotelier feststellen, dass die Verkaufszahlen bzw. die Buchungen nicht in Fahrt kommen oder, im Gegenbeispiel, der Bedarf an Büroflächen wurde überschätzt, aber die Lage lässt auch einen Hotelbetrieb zu.

Definition des Bauwerkes

Der Schlüssel zum „neuen wirtschaftlichen Erfolg“ liegt in einer Verwaltungsvorschrift, basierend auf § 32 des Baugesetzbuches. Dort wird das sogenannte qualifizierte Bauwerk definiert. Dies sind zunächst einmal alle Hotels, Condominien, Gewerberäume usw., welche eine Gesamtbodenfläche von 2.000 Quadratmetern oder eine Gebäudehöhe von 15 Metern übersteigen. Nachdem das Gebäude fertiggestellt ist, muss die Baubehörde über die Fertigstellung informiert werden. Die Beamten überprüfen, ob die Baupläne eingehalten wurden und erteilen dann die Erlaubnis zur Benutzung des Gebäudes. Sollten die Beamten nicht innerhalb einer First von 30 Tagen nach Benachrichtigung der Fertigstellung das Bauwerk abnehmen, so wird vermutet, dass die Baufreigabe konkludent erteilt wurde und die Nutzung des Gebäudes ist gestattet.

Änderungsantrag bei der Baubehörde

Will man nun von einem „besonders kontrollierten Bauwerk“ auf ein „nicht-kontrolliertes Bauwerk“ umstellen, bspw. nur ein Teil eines Condominiums soll in Büroflächen umgewandelt werden, und man bleibt unter einer Gesamtbodenfläche von 200 Quadratmetern oder man will eine große Quadratmeterzahl von Büroraum in ein Hotel umwandeln (besonders kontrolliertes Bauwerk) so ist folgender Weg zu gehen: Man muss zunächst einen Antrag auf Änderung der ursprünglichen Widmung stellen. Desweiteren ist der Eigentumsnachweis des Bauwerkes zu erbringen. Sollte der Antragsteller nicht der Eigentümer des Gebäudes sein, die Zustimmung des Eigentümers. Die ursprüngliche Genehmigung, fünf Kopien der alten und möglicherweise überarbeiteten Baupläne, gemeinsam mit einer erneuten statischen Berechnung sowie andere Dokumente, welche die Baubehörde im Einzelfall nach deren Ermessen verlangen kann. Die Baubehörde erlässt dann entweder einen positiven Verwaltungsakt oder verweigert die Zustimmung zur Nutzungsänderung in einem negativen Verwaltungsakt. In Letzterem müssen dann schriftlich die Gründe für die Versagung genannt werden. Gegen diesen ablehnenden Verwaltungsakt ist dann der Verwaltungsrechtsweg eröffnet.

Wie mit fast allen rechtlichen Angelegenheiten ist damit das Ende der Fahnenstange natürlich noch nicht erreicht. Die schlichte Änderung einer Widmung für ein Gebäude hat zahlreiche weitere Voraussetzungen, welche jedoch an dem konkreten Einzelfall festgemacht werden müssen. (Foto: vege / Fotolia.com)

Über den Autor dieser Kolumne Der deutsche Rechtsanwalt Markus Klemm, zugelassen am Landgericht Stuttgart, schreibt die FARANG-Rechtsberatungs-Kolumne. Zusammen mit Amnat Thiengtham ist er gleichberechtigter Geschäftsführer der Kanzlei Asia LawWorks an der Thepprasit Road in Pattaya, welche auf der Anwaltsliste der deutschen Botschaft aufgeführt ist. Immer wieder geraten Residenten in Streitangelegenheiten mit rechtlichen Folgen. DER FARANG möchte mit dieser Kolumne aufklären, um das Leben in Thailand leichter zu gestalten. Die Law Lounge-Kolumne ersetzt jedoch keine persönliche Beratung. Ebenfalls erfolgt keine Rechtsberatung per Telefon! Rechtsanwalt Klemm kann per E-Mail: talk2us@asialawworks.com oder telefonisch unter +66 38 411 591 kontaktiert werden.