BANGKOK: Thailand prüft derzeit eine mögliche Ausweitung der Ausländerquote bei Eigentumswohnungen. Die Maßnahme soll zusätzliche Investitionen aus dem Ausland anziehen, den Immobiliensektor beleben und die Liquidität in einem weiterhin schwächelnden Markt verbessern. Gleichzeitig wird die Diskussion von Bedenken über den Zugang von Thailändern zu Wohnraum, mögliche Spekulationen sowie die langfristigen Folgen eines höheren ausländischen Eigentumsanteils begleitet.

Experten fordern daher, eine mögliche Anhebung der Quote mit strengeren, transparenteren und wirksameren Kontrollmechanismen zu verbinden. Ziel müsse es sein, die Förderung von Investitionen mit den langfristigen Interessen Thailands und seiner Bevölkerung in Einklang zu bringen.

„Nicht vom Ausverkauf des Landes sprechen“

Dr. Sopon Pornchokchai, Präsident der Agency for Real Estate Affairs (AREA), hält die häufig emotional geführte Debatte für verkürzt. Die Diskussion dürfe nicht allein unter dem Schlagwort „Verkauf des Landes“ geführt werden. Nach seinen Angaben haben bislang nur wenige Wohnanlagen in Thailand die derzeitige gesetzliche Ausländerquote von 49 Prozent vollständig ausgeschöpft. Zudem stünden ausländischen Käufern auch andere Formen der Immobiliennutzung zur Verfügung.

Sopon betonte außerdem, dass günstige Eigentumswohnungen in der Regel nicht im Fokus ausländischer Käufer stünden. Im vergangenen Jahr hätten ausländische Erwerber weniger als 20 Prozent aller Wohnungskäufe ausgemacht. Der Markt werde weiterhin klar von thailändischen Käufern dominiert.

Lockerere Regeln als in China

Nach Ansicht des Immobilienexperten unterscheiden sich die Rahmenbedingungen für ausländische Käufer in Thailand deutlich von denen in China. Während Ausländer in Thailand praktisch ohne vorherigen Wohnsitz eine Eigentumswohnung erwerben können, müssen sie in China in der Regel zunächst ein bis zwei Jahre im Land gelebt haben, bevor ein Immobilienkauf möglich ist.

Auch bei den Kaufpreisen gibt es Unterschiede. Thailand schreibt keinen Mindestkaufpreis für ausländische Erwerber vor. Eine AREA-Untersuchung zu Wohnungskäufen durch Ausländer in Bangkok und den angrenzenden Provinzen ergab für das Jahr 2025, dass 14 Prozent der gekauften Einheiten höchstens zwei Millionen Baht kosteten. Weitere 26 Prozent lagen zwischen zwei und drei Millionen Baht, weitere 26 Prozent zwischen drei und fünf Millionen Baht. Damit entfielen rund zwei Drittel aller Käufe auf Wohnungen mit einem Wert von höchstens fünf Millionen Baht.

In chinesischen Metropolen liegen die Preise laut Sopon dagegen häufig bei 200.000 bis 300.000 Baht pro Quadratmeter. Da Wohnungen dort meist mindestens 50 bis 60 Quadratmeter groß seien, koste eine von Ausländern erworbene Einheit häufig zehn bis 20 Millionen Baht oder mehr. Auch andere Länder würden Mindestpreise vorschreiben, etwa Kuala Lumpur mit umgerechnet rund 16 Millionen Baht oder Indonesien mit etwa zehn Millionen Baht.

Mehrfachkäufe und Eigentümerstrukturen

Ein weiterer Diskussionspunkt ist die Anzahl der Wohnungen, die Ausländer erwerben können. In Thailand darf ein Käufer mehrere Einheiten besitzen, solange die gesetzliche Ausländerquote des jeweiligen Gebäudes nicht überschritten wird. In China ist der Erwerb nach Angaben Sopons dagegen grundsätzlich auf eine Wohnung pro Person begrenzt.

Zudem warnte er vor der Nutzung sogenannter Nominee-Strukturen. In einzelnen Wohnanlagen in Bangkok, Pattaya und Hua Hin spielten ausländische Eigentümer bereits heute eine dominante Rolle in der Verwaltung. Teilweise würden Unterlagen sogar in Fremdsprachen geführt.

Hinzu kommt, dass in bestimmten Gebieten des Eastern Economic Corridor (EEC) bereits heute Sonderregelungen gelten, die einen ausländischen Eigentumsanteil von bis zu 100 Prozent ermöglichen können.

Spekulation und Kurzzeitvermietungen

Sopon sieht auch die Gefahr zunehmender Spekulation. Ausländische Käufer könnten Wohnungen in Thailand problemlos als Kapitalanlage erwerben und später mit Gewinn weiterverkaufen. China gehe wegen möglicher Marktverzerrungen deutlich restriktiver vor.

Kritisch bewertet er zudem die weit verbreiteten Kurzzeitvermietungen. Obwohl die tägliche Vermietung von Eigentumswohnungen rechtlich grundsätzlich nicht vorgesehen ist, werde sie in vielen Gebäuden über Schlüsselsafes und Self-Check-in-Systeme weiterhin praktiziert. In China seien derartige Nutzungen deutlich stärker eingeschränkt.

Unterschiede bestehen auch bei der Dauer der Eigentumsrechte. In Thailand kann eine Eigentumswohnung grundsätzlich dauerhaft gehalten werden, solange das Gebäude besteht. Selbst nach einem Abriss behalten die Miteigentümer ihre Anteile am Grundstück. In China hingegen sind die Nutzungsrechte an Grund und Boden zeitlich befristet und laufen in der Regel nach 50 bis 70 Jahren aus.

Niedrige Steuern als zusätzlicher Anreiz

Auch bei der Besteuerung sieht Sopon erhebliche Unterschiede. Für eine selbst genutzte Wohnimmobilie mit einem amtlichen Schätzwert von mehr als 50 Millionen Baht fällt in Thailand lediglich eine Grund- und Gebäudesteuer von 0,02 Prozent an. Da die amtlichen Bewertungen häufig deutlich unter den tatsächlichen Marktpreisen liegen, sei die Steuerbelastung besonders gering.

In China könne die Immobiliensteuer dagegen nach seinen Angaben bis zu 1,2 Prozent des Marktwertes betragen. Vermieter müssten dort zudem auf Mieteinnahmen Steuern von bis zu zwölf Prozent entrichten. Auch bei Veräußerungsgewinnen seien die Unterschiede deutlich: Während die Besteuerung in Thailand vergleichsweise moderat ausfalle, könnten in China je nach Höhe des Gewinns Steuersätze zwischen 30 und 60 Prozent anfallen.

Mögliche Folgen für den Markt

Nach Einschätzung Sopons machen die vergleichsweise niedrigen Kosten und wenigen Beschränkungen Thailand besonders attraktiv für ausländische Investoren, die vor allem auf Wertsteigerungen und Renditen aus sind. Da kein Mindestkaufpreis existiere, stünden ausländische Käufer in direkter Konkurrenz zu thailändischen Interessenten.

Der Immobilienexperte warnte zudem vor einer möglichen Konzentration einzelner Nationalitäten in bestimmten Wohnanlagen oder Stadtvierteln. Langfristig könnten dadurch abgeschlossene Gemeinschaften entstehen. Auch der Hotelsektor könnte unter Druck geraten, wenn größere Zahlen von Eigentumswohnungen oder ganze Gebäude als illegale Hotelbetriebe genutzt würden.

Während Projektentwickler eine höhere Ausländerquote begrüßen dürften, da sie den Abbau unverkaufter Bestände erleichtern könnte, sollten die politischen Entscheidungsträger laut Sopon die langfristigen Auswirkungen sorgfältig prüfen. Neben wirtschaftlichen Aspekten müssten dabei auch gesellschaftliche und sicherheitspolitische Fragen berücksichtigt werden.