KOH SAMUI/PHUKET: Die verschärften Maßnahmen der thailändischen Behörden gegen illegale Besitzstrukturen bei Grundstücken sorgen auf den beliebten Ferieninseln Phuket und Koh Samui zunehmend für Zurückhaltung unter ausländischen Immobilienkäufern. Nach Angaben von Maklern werden Kaufentscheidungen für Luxusvillen häufiger verschoben, während Interessenten die rechtlichen Rahmenbedingungen genauer prüfen.

Im Mittelpunkt der Kontrollen stehen sogenannte Nominee-Konstruktionen, bei denen ausländische Investoren thailändische Staatsbürger als formelle Anteilseigner einsetzen, um die gesetzlichen Beschränkungen beim Grundstückserwerb zu umgehen. Nach thailändischem Recht dürfen Ausländer höchstens 49 Prozent der Anteile an einem Unternehmen halten. In zahlreichen Fällen sollen thailändische Anteilseigner jedoch lediglich auf dem Papier existiert haben, ohne über die finanziellen Mittel oder eine entsprechende Steuerhistorie zu verfügen.

Tausende Firmen unter Verdacht

Das Department of Business Development (DBD) hat laut lokalen Medienberichten auf Koh Samui und Koh Phangan insgesamt 11.426 Unternehmen identifiziert, an denen Ausländer beteiligt sind. Dies entspricht rund 68 Prozent aller registrierten Firmen auf den beiden Inseln. Landesweit stehen zudem mehr als 7.000 Unternehmen unter Verdacht, illegale Nominee-Strukturen zu nutzen. Betroffen sind vor allem die Immobilien-, Tourismus- und Hotelbranche.

Bereits Anfang des Jahres hatten die Behörden mehr als 850 Unternehmen wegen wirtschaftlicher Schäden und entgangener Staatseinnahmen von insgesamt über 15 Milliarden Baht strafrechtlich verfolgt.

Neun von zehn Käufern Ausländer

Zwar liegen keine offiziellen Zahlen über Villen vor, die über Nominee-Konstruktionen gehalten werden, doch Schätzungen des Immobilienunternehmens Juwai IQI zeigen die starke Bedeutung ausländischer Käufer. Demnach entfielen in Phuket rund 60 Prozent aller Villentransaktionen auf ausländische Käufer oder Pächter. Auf Koh Samui und Koh Phangan sollen sogar neun von zehn Villenkäufern aus dem Ausland stammen. Dies entspräche jeweils etwa 2.400 bis 3.000 Villen auf Phuket und Koh Samui.

Nach Angaben von List Sotheby’s International Realty Thailand dominieren internationale Käufer weiterhin den Markt für hochwertige Villen auf beiden Inseln. Gleichzeitig sei jedoch eine zunehmende Vorsicht zu beobachten.

Käufer prüfen genauer als bisher

Kaufinteressenten würden sich mehr Zeit nehmen, rechtliche Strukturen zu prüfen und Eigentumsverhältnisse zu verstehen. Teilweise verlagere sich das Interesse vorübergehend auf Eigentumswohnungen, deren Besitzregelungen für Ausländer deutlich einfacher seien.

Bei Eigentumswohnungen dürfen Ausländer bis zu 49 Prozent der Wohnfläche eines Projekts direkt erwerben. Da kein Grundstückseigentum betroffen ist, gelten diese Objekte als rechtlich unkomplizierter. Dies dürfte auch erklären, warum die verschärften Kontrollen chinesische Käufer weniger stark treffen. Chinesische Investoren konzentrieren sich traditionell stärker auf den Kauf von Eigentumswohnungen als auf Villen.

Chinesen bleiben wichtigste Käufer

Nach Angaben thailändischer Medien blieben chinesische Staatsbürger 2025 die größte Gruppe ausländischer Käufer von Wohnimmobilien in Thailand. Sie erwarben 4.940 Eigentumswohnungen im Gesamtwert von 18,5 Milliarden Baht. Gegenüber dem Vorjahr entsprach dies jedoch einem Rückgang von 12,9 Prozent bei den Stückzahlen und 30 Prozent beim Transaktionsvolumen.

Die Immobilienberatung Colliers Thailand spricht derzeit nicht von einem Einbruch des Villenmarktes, sondern von einer Phase größerer Vorsicht und intensiverer Prüfungen. Käufer würden verstärkt Fragen zu Eigentumsstrukturen und gesetzlichen Anforderungen stellen, bevor sie Verträge abschließen.

Entwickler halten an Plänen fest

Auch auf Entwicklerseite seien bislang keine grundlegenden Änderungen erkennbar. Trotz der strengeren Durchsetzung der Vorschriften würden Luxusvillenprojekte weiterhin geplant und umgesetzt.

Der Immobilienentwickler Banyan Group erklärte, dass seine Villen ausschließlich über rechtlich anerkannte Pachtmodelle verkauft würden. Üblich sei dabei ein verlängerbarer Pachtvertrag über 30 Jahre in Verbindung mit registrierten Nutzungsrechten. Nach Unternehmensangaben habe die aktuelle Kontrolle von Nominee-Konstruktionen bislang nicht zu Kaufabbrüchen geführt. Vielmehr würden Käufer Projekte bevorzugen, bei denen die rechtliche Struktur von Anfang an transparent geregelt sei.

Phuket und Samui weiter gefragt

Phuket und Koh Samui bleiben für internationale Käufer attraktiv. Ausschlaggebend sind nach Einschätzung der Branche die hohe Lebensqualität, internationale Flugverbindungen, gute medizinische Versorgung, internationale Schulen, Strände sowie attraktive Vermietungsmöglichkeiten.

Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf Villen mit eigenem Pool im Preisbereich zwischen 15 und 30 Millionen Baht. Investoren und Käufer von Zweitwohnsitzen suchen dagegen häufig Objekte zwischen 30 und 70 Millionen Baht in gefragten Lagen wie Bang Tao, Layan, Laguna, Kamala oder Rawai auf Phuket.

Experten raten zu Rechtsberatung

Branchenexperten raten ausländischen Käufern, vor einem Immobilienerwerb unbedingt erfahrene Makler und Rechtsberater einzuschalten. Als rechtlich saubere Lösungen gelten insbesondere der Erwerb von Villen, die als Eigentumswohnungen registriert sind, oder langfristige Pachtverträge über 30 Jahre. Dagegen warnen Experten vor Konstruktionen mit thailändischen Strohmann-Anteilseignern sowie vor vermeintlich automatisch verlängerbaren Pachtverträgen über bis zu 90 Jahre, deren Durchsetzbarkeit rechtlich umstritten ist.