BANGKOK: Bangkoks Büromarkt befindet sich in einer neuen Wettbewerbsphase. Nach Einschätzung der Immobilienberatungen Knight Frank Thailand und CBRE Thailand entscheiden sich Unternehmen bei der Anmietung von Büroflächen zunehmend nach Gebäudequalität, Erreichbarkeit für Beschäftigte und Preis-Leistungs-Verhältnis statt allein nach einer prestigeträchtigen Adresse im zentralen Geschäftsviertel („Central Business Distrikt“, CBD).

Zwar setzte sich die Erholung des Marktes im ersten Quartal 2026 fort, doch entwickle sich der Markt zunehmend unterschiedlich: Moderne Spitzenobjekte profitierten von der Nachfrage, während ältere Bürogebäude stärker unter Druck gerieten.

Mehr Nachfrage außerhalb des Zentrums

Nach Angaben von Knight Frank verzeichneten Bürostandorte außerhalb des CBD im ersten Quartal einen deutlich höheren Nettoflächenumsatz als die traditionellen Geschäftsviertel. Dies sei jedoch nicht als Abwanderung aus dem Stadtzentrum zu verstehen. Vielmehr würden Unternehmen verstärkt hochwertige Bürogebäude in dezentralen Lagen nachfragen, die vergleichbare Qualität zu niedrigeren Mietkosten böten. In den vergangenen Jahren seien zahlreiche moderne Grade-A-Büroprojekte außerhalb des CBD fertiggestellt worden, wodurch Unternehmen heute aus einem größeren Angebot wählen könnten.

Zugleich gewinne die Erreichbarkeit für Mitarbeiter immer mehr an Bedeutung. Viele dezentrale Standorte ermöglichten kürzere Pendelzeiten und eine bessere Verkehrsanbindung als klassische CBD-Lagen. Dadurch hätten diese Märkte sowohl bei der Flächennachfrage als auch bei der Auslastung besser abgeschnitten, während die Mietpreise weitgehend stabil geblieben seien. Nach Einschätzung von Panya Jenkitvatanalert, Partner und Leiter der Bürostrategie bei Knight Frank Thailand, verlagere sich nicht nur die Nachfrage räumlich, sondern vor allem die Verfügbarkeit hochwertiger Büroflächen. Unternehmen könnten inzwischen auch außerhalb des CBD moderne Büroflächen nutzen, ohne Qualitätsabstriche hinnehmen zu müssen.

Qualität bleibt entscheidendes Kriterium

Auch CBRE Thailand beobachtet eine anhaltende Erholung des Marktes. Die durchschnittliche Auslastung stieg im ersten Quartal auf 79,3 Prozent und legte damit bereits das zweite Quartal in Folge zu. Der Nettoflächenumsatz überschritt 11.000 Quadratmeter und markierte das achte Quartal in Folge mit positiver Nettovermietung. Nach Angaben des Unternehmens hält der Trend zur sogenannten „Flight to Quality“ an: Trotz eines weiterhin vorsichtigen wirtschaftlichen Umfelds seien viele Unternehmen bereit, in hochwertigere Büroflächen umzuziehen.

Besonders gefragt seien erstklassige Grade-A+-Gebäude im CBD, während auch hochwertige Grade-A-Projekte außerhalb der Innenstadt weiterhin neue Mieter anziehen würden. CBRE-Geschäftsführerin Roongrat Veeraparkkaroon erklärte, dass Unternehmen sich heute mehr Zeit für Standortvergleiche nähmen. Viele planten zwar keine größeren Flächenerweiterungen, seien jedoch bereit umzuziehen, wenn sie dadurch bessere Büroqualität, ein attraktiveres Preis-Leistungs-Verhältnis oder ein besseres Arbeitsumfeld für ihre Mitarbeiter erhielten.

Ältere Büros im Wettbewerbsnachteil

Nach Einschätzung von CBRE öffnet sich die Schere zwischen modernen Spitzenobjekten und älteren Bürogebäuden zunehmend. Hochwertige Immobilien könnten weiterhin höhere Mieten erzielen, während ältere Gebäude an Wettbewerbsfähigkeit verlieren dürften. Dieser Trend könnte sich in den kommenden Monaten weiter verstärken, da mehrere ältere Bürohäuser umfassend modernisiert, neu positioniert, in andere Nutzungen

umgewandelt oder teilweise sogar abgerissen werden sollen. Dies werde zusätzliche Umzüge von Mietern innerhalb des Marktes auslösen.

CBRE erwartet zugleich ein vergleichsweise begrenztes Angebot neuer Büroflächen in den kommenden Jahren. Das gesamte Neubauvolumen der nächsten fünf Jahre werde voraussichtlich geringer ausfallen als die Flächen, die allein im Jahr 2025 neu auf den Markt kamen. Gut positionierte und moderne Bürogebäude dürften daher ihre Wettbewerbsfähigkeit behalten, während Eigentümer älterer Immobilien erhebliche Investitionen tätigen müssten, um langfristig attraktiv zu bleiben.

Neue Anforderungen an Bürogebäude

Nach Einschätzung beider Beratungsunternehmen verschiebt sich der Wettbewerb auf Bangkoks Büromarkt damit zunehmend von der Lage auf die Qualität der Gebäude, das Arbeitsumfeld und die betriebliche Leistungsfähigkeit. Für Eigentümer werde es künftig entscheidend sein, nicht nur einen attraktiven Standort anzubieten, sondern Bürogebäude bereitzustellen, die den gestiegenen Ansprüchen der Unternehmen gerecht werden.