BANGKOK: Das thailändische Department of Lands hat verschärfte Maßnahmen angekündigt, um die Nutzung sogenannter Nominee-Strukturen zur Umgehung der Beschränkungen für ausländischen Grundstückserwerb zu verhindern. Die Maßnahmen knüpfen an das Vorgehen des Department of Business Development (DBD) gegen Scheingesellschaften an und unterstreichen die verstärkte Zusammenarbeit der Behörden bei der Durchsetzung des Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) (FBA) und des Land Code Act B.E. 2497 (1954), insbesondere im Zusammenhang mit Grundstückserwerben und nach dem FBA beschränkten Geschäftstätigkeiten.
Beschränkungen für Nominee-Strukturen
Nach dem Land Code ist es Ausländern grundsätzlich untersagt, Grundstücke in Thailand direkt zu erwerben oder Eigentümer zu sein. Gesetzliche Ausnahmen bestehen insbesondere beim Erwerb durch Erbfolge, bei bestimmten durch das Board of Investment (BOI) geförderten Tätigkeiten sowie beim Erwerb zu Wohnzwecken im Rahmen einer Investition von mindestens 40 Millionen Baht, wobei bis zu einem Rai Land zulässig ist.
Die Beschränkungen gelten auch für thailändische Gesellschaften, die aufgrund ihrer Gesellschafterstruktur oder tatsächlichen Kontrolle als ausländisch gelten. Vor diesem Hintergrund prüfen die Behörden verstärkt, ob Gesellschaften als Vehikel zur Verschleierung ausländischen wirtschaftlichen Eigentums oder zur Umgehung der Beschränkungen für den Grundstückserwerb durch Nominee-Strukturen eingesetzt werden.
Verschärfte Sorgfaltspflichten
Das Department of Lands hat die Vorprüfung bei Eintragungen sowie die nachgelagerte Kontrolle von Grundstückstransaktionen mit Beteiligung ausländischer Personen oder auslandsverbundener Rechtsträger verschärft.
Eine vertiefte Prüfung erfolgt insbesondere bei Barzahlungen ab 2 Millionen Baht oder einem geschätzten Immobilienwert von mindestens 5 Millionen Baht.
Bei Privatpersonen können die Behörden die Herkunft der Mittel, das Einkommen, den Beruf sowie die finanzielle Situation der Erwerber überprüfen, von thailändischen Ehepartnern die Bestätigung verlangen, dass ausschließlich persönliches Vermögen eingesetzt wird, sowie Hypotheken, Mietverträge oder sonstige Rechte zugunsten ausländischer Ehepartner und Grundstücksübertragungen an minderjährige Kinder ausländischer Staatsangehöriger prüfen, sofern Anhaltspunkte für Nominee-Strukturen oder einen mittelbaren ausländischen Eigentumserwerb bestehen.
Bei Gesellschaften mit ausländischen Gesellschaftern oder Geschäftsführern können Nachweise über die Herkunft der Mittel, das Einkommen sowie die berufliche Tätigkeit thailändischer Gesellschafter verlangt, die Finanzierungsquellen der Gesellschaft untersucht sowie Grundstückspachtverträge und sonstige langfristige Nutzungsrechte einschließlich Vertragszweck und ausgeübter Tätigkeiten geprüft werden, um mögliche Verstöße gegen den FBA festzustellen.
Auch nach der Eintragung überwacht das Department of Lands die Nutzung des Grundstücks, die darauf ausgeübten Geschäftstätigkeiten, Werbemaßnahmen sowie die Frage, ob ein ausländischer Staatsangehöriger Eigentum hält oder die tatsächliche Kontrolle ausübt. Bei Beschwerden oder Verdachtsmomenten wird ein Untersuchungsausschuss eingesetzt. Zudem können Gesellschaften
bei ungewöhnlichen Veränderungen der Beteiligungsverhältnisse, Kapitalerhöhungen oder gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen verstärkt überprüft werden. Provinzielle Landämter führen hierzu regelmäßige Kontrollen durch und berichten quartalsweise an das Department of Lands.
Mögliche rechtliche Konsequenzen
Wird eine Nominee-Vereinbarung festgestellt, kann die Veräußerung des Grundstücks innerhalb von 180 Tagen bis zu einem Jahr angeordnet werden. Darüber hinaus drohen nach dem Land Code Freiheits- und Geldstrafen für ausländische Staatsangehörige, die unrechtmäßig Grundstücke erwerben (Section 111), für thailändische Staatsangehörige, die als Nominees auftreten (Section 113), sowie Geldstrafen gegen juristische Personen, die unter Verstoß gegen den Land Code Grundstücke erwerben oder halten (Section 112).
Wichtige Hinweise für Investoren
Die Maßnahmen verdeutlichen, dass Thailand konsequenter gegen Nominee-Strukturen zur Umgehung der Beschränkungen für ausländischen Grundbesitz und ausländische Beteiligungen vorgeht. Investoren und ihre thailändischen Geschäftspartner sollten daher Grundstücks-, Beteiligungs- und Gesellschaftsstrukturen auf ihre Vereinbarkeit mit dem Land Code und dem FBA überprüfen. Nicht gesetzeskonforme Strukturen können behördliche Untersuchungen und rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Unterstützung für Investoren in Thailand
Die Luther Law Firm (Thailand) Co., Ltd. mit Sitz in Bangkok unterstützt bei Due-Diligence-Prüfungen, der Gestaltung und Umstrukturierung von Gesellschaftsstrukturen, der Überprüfung von Beteiligungs- und Grundstücksverhältnissen, der Beantragung einer Foreign Business License (FBL) sowie bei weiteren regulatorischen Fragestellungen im Zusammenhang mit ausländischen Investitionen in Thailand.
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