Checkliste für Immobilienkäufer (1)

Besser vorher beraten lassen, als nachher beim Anwalt klagen

Ein guter Makler fragt immer zuerst, warum die Immoblie gekauft werden soll.
Ein guter Makler fragt immer zuerst, warum die Immoblie gekauft werden soll.

Will man sich ein Auto, ein Telefon oder gar eine Immobilie kaufen, macht man sich meistens eine „mentale“ Checkliste, oft ohne sich dessen bewusst zu sein. Dabei gehen häufig wichtige Punkte unter, weil man sich auf subjektive Kriterien konzentriert – was man mag oder nicht mag. Später, wenn man eingezogen ist, kommen diese dann hoch, was oft zu spät ist. Hier ist die Liste, Teil 1!

1. Makler

„Makler brauche ich nicht“, denken viele, „denn ich weiß, was mir gefällt!“ Klar, zum Zahnarzt gehe ich ja auch nur, wenn es weh tut. „Vorsorgen ist besser als Bohren“, hieß es, als ich jung war. Die Resonanz auf diese Kolumne zeigt mir, dass in Thailand oft aus dem Bauch raus gekauft wird. Ich bekomme jeden Monat ein bis zwei Fälle auf den Tisch, wo ich nur den Kopf schütteln kann und dem unglücklichen Immobilienkäufer nur raten kann, zum Anwalt zu gehen: „Beratung ist vorher, Anwalt danach“. Da werden Millionen von Baht bezahlt, auf Grundlage völlig nichtssagender oder gar illegaler Verträge, die im Streitfall mehr Probleme aufwerfen als lösen. Und das in einem Land, wo der Verbraucherschutz noch weit hinter europäischen Maßstäben zurücksteht. Ordentliche Makler haben Standardverträge, die von Juristen geprüft oder erstellt wurden.

Die Aufgaben eines Maklers gehen aber darüber hinaus: der Makler lebt hier permanent, zumeist länger, als der Käufer Thailand als Tourist besucht. Er kennt die Vorgeschichte der Bauträger, weiß über deren „track record“, die üblichen Probleme, die dort auftauchen etc. Dabei ist die Größe oder die Anzahl der Jahre, die diese hier tätig sind, nicht immer ein Kriterium für Qualität. Als Modell sieht es gut aus, der Showroom ist toll eingerichtet – die Bauqualität (was man nicht auf den ersten Blick sieht) ist eher einfach, nach wenigen Jahren ist die Anlage verwahrlost, der Käufer merkt es ja (heute) nicht.

„Es gibt keine schlechten Immobilien, nur welche die nicht passen“, ist einer meiner Lieblingssprüche. Ein guter Makler fragt ganz am Anfang, warum die Immobilie gekauft werden soll: Anlageobjekt oder zum Selberwohnen, letzteres ganzjährig oder nur für längere Urlaube, Einstiegsimmobilie (bis zur Rente nur Urlaubsnutzung) oder Übersiedelung mit „Kind und Kegel“, Familie, ggf. mit Hund oder Einzelperson, Walking Street oder Grillen auf der Terrasse?

Ein krasses Beispiel aus dem Leben gegriffen: Wohnhaus, Nähe Rayong, gekauft zehn Jahre vor der Rente, sollte bis dahin vermietet werden, zwischenzeitig fällt dem Käufer auf, dass er gerne am deutschsprachigen Stammtisch Skat spielt und die Frau gerne ins Central zum Einkaufen fährt: unvermietbar, mittlerweile Sanierungsobjekt, sucht immer noch einen Käufer, halber Preis möglich! Das ist kein Einzelfall, mit dem ich meine Existenz rechtfertige, ich könnte mit solchen oder ähnlichen Fällen für zwei Jahre meine FARANG-Kolumne füllen. Leute, die diese oder ähnliche Erfahrungen gemacht haben, oder gar einem unqualifizierten und nicht ganz ehrlichen Makler gefolgt sind, füllen dann die Internetforen mit ihren Erfahrungen.

Es geht auch anders: wie schon öfter berichtet, gibt es den lokalen Maklerverband REBA ES (Real Estate Broker Association Eastern Seaboard): hoch qualifizierte Makler, die entweder CIPS (Certified International Property Expert), CRS (Certified Residential Specialists, beide Titel werden nach drei oder fünf Tages-Seminaren und Prüfung durch den amerikanischen Maklerverband verliehen) oder gar beides haben.

Standardverträge, langjährige Erfahrung, monatliche Treffen zum Informationsaustausch, angeschlossene Makler haben Zugriff auf Immobilien ihrer Kollegen, was die Auswahl für den Käufer erhöht, Kunden können sich zudem beim Verband beschweren, wenn sie glauben, schlecht beraten worden zu sein. Diese Makler sind die „Premier League“ der Branche, kosten den Käufer gar nichts (in Thailand zahlt der Verkäufer die Provision) und sparen ihm Enttäuschungen, Ärger, Geld usw.

Zurück zum Zahnarzt: unterstellen wir mal, dass es da keine Zulassungsregeln in Thailand gäbe (gibt es aber) und jeder mit Zange und Meißel hantieren könnte: würden Sie sich dort behandeln lassen? Zugegeben, bei Immobilien geht es nicht um die Gesundheit, sondern „nur“ ums Geld, aber wer hat schon zu viel davon?

2. Lage, Lage Lage

 In jedem Lehrbuch sind das die 3 wichtigsten Kriterien. Vor 10 Jahren war ich mit einem Kunden auf dem Pratumnak, damals noch Dschungel mit Schlangen und Wildschweinen. Es ging um Land, relativ teuer, der Kunde meinte, für diesen Preis könnte er am Mabprachan die x-fache Größe kaufen. Ich deutete mit dem Finger Richtung Meer: „Thailand erstreckt sich hier für weitere 200 Meter und dorthin (Norden) auf 800 Kilometer.” Seitdem hat sich der Landpreis auf dem Berg veracht- bis verzehnfacht, in Ostpattaya ca. verdreifacht.

Es macht keinen Sinn, in B- oder gar C-Lagen ein Vermögen zu investieren mit dem Ziel, hohe Wertsteigerungen oder Mietrenditen zu erzielen. Für 20 Millionen Baht, 10 Kilometer hinter der Suk­khumvit Road, kann man sich ein Traumhaus mit Pool, Wasserfall, tropischem Garten und eigenem Kino kaufen oder bauen, darin zu wohnen ist toll. Aber: im Verkaufsfall fragt der Interessent, was das Grundstück nebenan kostet, rechnet sich die Baukosten hoch und ist weg. Auf dem Pratumnak ist das nicht so einfach, das Nachbargrundstück ist entweder unverkäuflich oder so teuer, dass es sich nicht lohnt.

Auch ich wohne mit meiner Großfamilie auf der „dark side”, viel Platz, eigener Pool, Traumhaus, bin mir aber bewusst, dass ein Verkauf langsamer geht, eine Vermietung schwieriger, die Wertsteigerung sicherlich geringer ist.

Die „Lage“ beinhaltet auch die Nachbarschaft! Wenn ich den Kunden an wilden Müllhalden und bellenden Straßenhunden vorbei zum Landschloss kutschiere, kann das Marmorbad den negativen Ersteindruck nicht mehr geraderücken. Deshalb sind Wohnanlagen wie Paradise Villa, Phu Tara und andere - obwohl im „Osten“ - relativ teuer.

Fazit: Die Lage, die die „Nachbarschaft“ beinhaltet, ist wichtiger als die Ausstattung und ist über einen längeren Zeitraum betrachtet durch nichts zu ersetzen. Das gilt nicht nur für Pattaya, sondern seit es Menschen gibt.

Über den Autor:

Heiner Moessing ist Gründer und Geschäftsführer der Immobilienfirma Siam Properties und seit über 18 Jahren in Pattaya tätig. Er freut sich über Anregungen und Fragen zu allen Themen rund um den Kauf, Bau, Umbau und die Vermietung von Immobilien. 

Kontakt: Tel.: 081-861.1907

E-Mail: info@siamproperties.net

Webseite: www.siamproperties.net

Heiner Moessing ist Gründer und Geschäftsführer der Immobilienfirma Siam Properties und seit über 18 Jahren in Pattaya tätig. Er freut sich über Anregungen und Fragen zu allen Themen rund um den Kauf, Bau, Umbau und die Vermietung von Immobilien. 

Kontakt: Tel.: 081-861.1907, E-Mail: info@siamproperties.netwww.siamproperties.net

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