Sinkende Touristenzahlen wegen politischer Unsicherheit, Rückgang der „pick up rate” bei Condos, die Bauträger erwarten sinkende Einnahmen – hört sich alles nicht gut an! Aber es gibt durchaus Lichtblicke, wenn man unter die Oberfläche schaut.

Im ersten Quartal gingen die Touristenzahlen laut TAT (Tourism Authority of Thailand) zurück und lagen mehr als 14 Prozent unter den Erwartungen. Demgegenüber meldete vor zwei Wochen die „Bangkok Post“ gemäß einer Studie einer internationalen Maklerfirma einen Rückgang der „pick up rate“ bei neuen Condos von 76 auf 71 Prozent und schließt daraus, dass die Auswirkungen der politischen Unruhen nun den Immobilienmarkt in Pattaya erreicht hätten. Rechnet man nach, ist die Rate um 6,6 Prozent gefallen, also weit weniger als der Rückgang bei den Touristen. Man hätte also auch daraus schließen können, dass der Immobilienmarkt weitaus resistenter gegenüber den politischen Einflüssen ist als der Urlaubsmarkt.

Macht auch Sinn: Urlauber bekommen die Reisewarnungen ihrer Regierungen mit und buchen schnell mal um oder fahren woandershin – nach Thailand kann man ja auch noch im nächsten Jahr fahren. Die Entscheidung, eine Immobilie im Ausland zu kaufen, ist zumeist längerfristig vorbereitet, meine Kunden kennen Thailand schon lange, auch das Auf und Ab in der Politik.

Bill Heinecke, der Chef der Minor Group und einer der führenden Hoteliers, hatte erst kürzlich in einem offenen Brief an die in Bangkok ansässigen Botschafter vor den Schäden, die übertriebene Reisewarnungen diesem Land und den in der Serviceindustrie Beschäftigten zufügen, gewarnt.

Der Mann hat recht! Die sich nun schon seit mehr als ein halbes Jahr hinziehenden Demonstrationen waren entweder auf einige Teilbereiche Bangkoks beschränkt oder in den Provinzen nur temporär – das Leben der Mehrheit der Thais wurde bisher kaum beeinflusst. Der wirtschaftliche Schaden, z.B. im Einzelhandel und bei den Hotels in Bangkok, war jedoch gewaltig.

Die Fluten in Großbritannien und der Winter in den USA mit Rekordkälte hat die dort lebenden Menschen weit mehr getroffen – hätte man ihnen dort nicht empfehlen sollen, lieber einige Zeit in Thailand zu verbringen? Nachrichten sind zumeist negativ, und wir Menschen befürchten immer das Schlimmste. Nach der Rezession also die Blase, aber wo bleibt der Aufschwung?

Auch ich hätte mir eine bessere Hauptsaison gewünscht, aber diese war die beste für uns seit rund 10 Jahren, und meine Kollegen waren auch sehr beschäftigt und sind es noch. Zurückgehende Besucherzahlen und kräftige Bauaktivitäten, inklusive Start neuer Projekte, wenn nicht täglich dann jedoch zumindest wöchentlich, lassen schon Befürchtungen aufkommen, aber der Markt in sich hat sich stark gewandelt: Wir Makler bekommen mehr Anfragen im Hochpreissegment als je zuvor, und der Markt ist so gut wie leergefegt! Sehr erstaunlich, aber ich konnte viele Nachfragen für Condos in Top-Lagen nicht bedienen, und meine Kollegen waren auch ausverkauft. Das bezieht sich sowohl auf die Preisklassen 6 bis 9 Millionen Baht als auch für große Wohnungen direkt am Meer, die dann auch 20 bis 30 Millionen Baht kosten dürfen.

Re Sales im Waterfront, neue Projekte wie North Beach und Royal Tulip liegen nun weit über 100.000 Baht pro Quadratmeter und finden Käufer, Riveria hat toll verkauft und liegt nun auch in dieser Preisklasse. Wir haben Mietanfragen und Kaufinteressenten für Saranchol am Wong Amat, und es gibt kein Angebot. Bei den Häusern sieht es ähnlich aus, erstklassige Lagen mit toller Ausstattung sind nicht einfach zu bekommen. Auch in Ostpattaya verkaufen wir ab 6 Millionen Baht mehr als darunter.

Die positiven Faktoren sind sicherlich die günstigen Wechselkurse, aber auch das Ende der jahrelangen Rezession, man ist nun wieder optimistisch.

Untersucht man die Immobilienblasen der Vergangenheit, so waren die Ursachen schon sehr verschieden von der Situation in Thailand: in Spanien, so hörte man, ging gar nichts mehr, das ging jedoch einher mit einer Rezession und Rekordarbeitslosigkeit. Thais finden zumeist einen Job und kaufen dann auch eine Immobilie, ggf. auch eine Ferienwohnung in Pattaya.

In den USA wurde direkt 120-prozentig oder mehr finanziert, das Bankenwesen lief aus dem Ruder, der Staat musste eingreifen und die Banken retten, oder man ließ sie absaufen – in Thailand sehe ich keine inflationäre Kreditvergabe seitens der Banken, man wünscht sich gar mehr Flexibilität, z.B. Immobilienfinanzierung für Ausländer.

In einer der teuersten Gegenden in London kosten Immobilien das 29-fache des Jahreseinkommens der dort lebenden Menschen, und das sind die Topverdiener. Als Resultat geht dort auch recht wenig, kaufen tun nur reiche Ausländer und dann zu horrenden Preisen. In Pattaya kosten selbst Topimmobilien weniger als die Hälfte von Bangkok und je nach Berechnung 10 bis 15 Prozent von dem Preis von Hongkong. Für Russen aus Moskau sind die Immobilien hier eher billig.

Die Entscheidung, eine Immobilie zu kaufen, hängt jedoch nicht nur vom Status quo ab, sondern sehr stark von den Zukunftserwartungen, und da sehen wir ganz gut aus: die Wirtschaft in Thailand wird wachsen, wenn auch weniger als erhofft, der gemeinsame südostasiatische Markt kommt, und da liegt Thailand geographisch genau in der Mitte, und was die Infrastruktur und das Preisniveau angeht, sehr weit vorne. Das große Infrastrukturpaket der Regierung ist allerdings juristisch gekippt worden, aber eigentlich sind sich alle einig, dass es so wie geplant oder zumindest so ähnlich kommen muss und wird.

Die Chinesen, aufgrund ihrer schieren Anzahl und des stetigen Wirtschaftswachstums der wichtigste Markt für eigentlich alles, sind immobilienmäßig noch gar nicht hier: China ist im Winter kalt, die Immobilienpreise klettern, das chinesische Essen ist hier erhältlich, und Pattaya liegt nur wenige Flugstunden von den dortigen Wachstumszentren entfernt. Lasst uns vertrauensvoll in die Zukunft blicken!