In der Regel braucht der Ausländer, der ein Condo auf seinen Namen erwerben möchte, einen Nachweis, dass das Geld vom Ausland kommend nach Thailand eingeführt und in Baht umgewechselt worden ist. Früher hieß so was „Tor TorSaam (3)“, heute ist das Verfahren flexibler, es gibt mehrere Formen, u.a. Bankbescheinigung etc. Übrigens: zum Erwerb ist ein besonderes Visum nicht erforderlich, die üblichen „30 Tage – visa on arrival“ reichen aus!

Ein Notariat wie im dreisprachigen Mitteleuropa gibt es in Thailand nicht, die Eigentumsumschreibung erfolgt auf dem Landamt, das dauert in der Regel nur wenige Stunden.

Der Kaufvertrag

Üblicherweise wird, nachdem man sich über die Vertragspunkte wie Preis, mit oder ohne Möbel, Zahlungsmodalitäten, Steuern, Anwaltskosten sowie Übergabe und Einzugstermin geeinigt hat, ein Vertrag aufgesetzt und eine Anzahlung geleistet, in der Regel max. 10 Prozent vom Kaufpreis. Man sollte aber unbedingt darauf achten, dass ALLE Punkte im Vertrag aufgenommen werden und man auch das kauft, was man sich angesehen hat! Z.B. sollte unbedingt eine Kopie des Chanods (Eigentumstitel) als Vertragsbestandteil beigefügt und von beiden Parteien unterschrieben werden. Die Chanods sind immer in thailändischer Sprache, man sollte sich das also von einer seriösen Person übersetzen lassen, was meistens mündlich erfolgt. Pass- und Ausweiskopien gehören immer zu einem ordentlichen Vertrag.

Übrigens: Thais sind oft der Meinung, dass z.B. der Ehemann den Vertrag unterschreiben kann, obwohl das Eigentum auf seine Frau eingetragen ist (oder umgekehrt). Das sollte natürlich nicht sein, muss vor Unterzeichnung geprüft werden und ggf. eine Vollmacht beigebracht werden.

Der Verkäufer muss außerdem eine Bescheinigung der Condoverwaltung vorlegen, dass das Wohngeld bezahlt ist und man unter der sogenannten „Ausländerquote“ kaufen kann. Zudem überträgt das Landamt in Pattaya keine Eigentumsrechte, wenn z.B. eine Grundschuld eingetragen ist. Sollte eine Bankfinanzierung für den Verkäufer bestehen, kommt die Bank in persona zum Umschreibetermin, streicht ihren Teil des Kaufpreises ein und erteilt die Freigabe.

Der Kaufvorgang ist also trotz nicht vorhandenem Notariat sehr sicher, die einzige Gefahr besteht in der Anzahlung. Sollte der Verkäufer nicht zum Termin der Umschreibung erscheinen, muss man klagen. Aber auch hier gibt es die Möglichkeit, z.B. die Immobilie beim Landamt zu „blockieren“ etc., das sind aber seltene Fälle (2 mal in 18 Jahren), wo man aber unbedingt einen Anwalt hinzuziehen sollte. Faustregel für die Höhe der Anzahlung: so hoch, dass der Käufer sich keinen „Spaß“ mit dem Makler und Verkäufer leistet, aber nicht so hoch, dass er Probleme bekommt, sollte der Verkäufer unedle Absichten haben.

Die Restzahlung erfolgt üblicherweise auf dem Landamt, hier wird auch die Steuer bezahlt. Damit man nicht mit einer großen Tüte Bargeld umherläuft, wird in Thailand der sogenannte Cashiercheque benutzt, ein schon bezahlter Scheck (die Bank steht dafür grade). Der Betrag ist bereits vom Konto des Käufers abgebucht, dafür stellt die Bank den Scheck aus. Sollte dieser verloren gehen gibt es zwar jede Menge „Rennereien“, aber man kann Geld zurückbekommen. Alles das gilt natürlich nicht, wenn man eine Company (z.B. beim Hauskauf oder Condoerwerb auf Thaiquota) erwirbt. Hier sollte immer ein seriöser Anwalt eingeschaltet werden. Selbst bei Siam Properties mit unserer langjährigen Erfahrung machen wir dieses nie ohne Anwalt.

Die Vollmachtserteilung

Sowohl Käufer als auch Verkäufer können Vollmachten z.B. für einen Anwalt, Freund oder den Makler erteilen. Wird die Vollmacht auf thailändischem Boden erteilt, sind die Formvorschriften recht einfach, wird diese im Ausland erteilt, muss ein Konsulat oder die Botschaft eine Beglaubigung vornehmen. Vollmacht­erteilung kommt häufig vor, z.B. wenn man kurz vor Urlaubsende dann doch die richtige Immobilie gefunden hat, man schon vor dem Verkauf ins Ausland weggezogen ist oder auch, wenn man keine Lust hat, einige Stunden auf dem Landamt rumzusitzen. Aber Vorsicht: man muss sich im Klaren sein, dass derjenige, der die Vollmacht erhält, das Condo auf irgendjemanden (nicht unbedingt den Käufer) umschreiben kann und auch zumindest zuerst das Geld in den Händen hält!

Gefährliche Halbwahrheiten

Achtung: natürlich bin ich kein Anwalt (aber Diplomkaufmann). Die obigen Ausführungen sind sehr komprimiert, man sollte daraus keine eigenen Schlussfolgerungen ziehen. In dieser Kolumne decke ich zwar 90 Prozent aller Fälle ab, aber „jeder Fall ist anders“. Also: will man tiefer einsteigen, mehr wissen, oder sind die persönlichen Umstände komplizierter, immer ein persönliches Gespräch mit einem Makler oder Anwalt führen – und zwar VOR dem Kauf! Beratungsgespräche an der Theke oder Informationen in Internetforen beinhalten nach meinen Erfahrungen gefährliche Halbwahrheiten. Diese „Ratgeber“ haben oft den Sachverhalt nicht richtig verstanden, sind selber reingelegt worden, weil sie keine korrekte Beratung gesucht haben, haben aus ihren persönlichen Erfahrungen die falschen Schlüsse gezogen und wollen nun den Rest der Menschheit belehren.

Vor einigen Monaten ist mir ein Käufer abgesprungen, weil ein „Anwalt“ ihm erzählt hatte, dass er als Ausländer dieses Condo nicht kaufen kann, weil das Chanod in thailändischer Sprache geschrieben sei. Wer ein Chanod in englischer oder gar deutscher Sprache besitzt, möchte sich unbedingt bei mir melden!