PATTAYA: Zumindest bis zum Militärputsch im Mai konnte der Immobilienmarkt einen kleinen Boom verzeichnen: mehr und mehr Projekte wurden imitiert, viele etablierte Bauträger aus Bangkok entdeckten Pattaya (zumeist im niedrigeren Preissegment). Wie immer, wurde dann irgendwann von einer Blase gesprochen, sogar der Zusammenbruch des Marktes wurde prognostiziert. Pessimismus scheint verbreiteter zu sein als Optimismus!

Der Putsch am 22. Mai hat dann erst einmal allen Wahrsagern einen Strich durch die Rechnung gemacht: Käufer nahmen zumindest für einige Tage oder Wochen eine „Warteposition“ ein. Als man feststellte, dass das nicht das Ende der Welt war, und Thailand immer noch ein tolles Land mit gutem Wetter und netten Menschen ist, ging es dann doch bald wieder zurück zum Normalzustand. Wenn Juli bis September die „low season“ ist, war das zumindest für uns die beste seit 2006, und wir sind hinsichtlich der dann zwangsläufig folgenden „high season“ sehr optimistisch.

Was ist eigentlich eine Immobilienblase?

Ich habe das Internet bemüht, um rauszukriegen, was eine Immobilienblase wirklich ist, und das kam dabei heraus:

1. Stark inflationäre Preise, man kann heute kaufen und in wenigen Wochen mit gutem Gewinn schon weiterverkaufen.

2. Das Angebot kann der Nachfrage nicht folgen, da mehr Käufer steigende Preise erwarten als Bauträger Immobilien bauen können.

3. Käufer werden mit Finanzierungsangeboten von Banken und Finanzierungsinstituten zugeschüttet, mit zumindest anfänglich sehr verlockenden Zinsen.

Hinsichtlich Punkt 1 erinnere man sich an Dubai (übrigens: bei „The Palm“ ist die Finanzierung zusammengebrochen und „The World“ sinkt) und Punkt 3 beschreibt die amerikanische Immobilienkrise, die weltweit zur Rezession führte.

Im Gegensatz zum oben beschriebenen Szenario sieht die Immobilienwelt in Pattaya ganz anders aus:

1. Die Bauträger kämpfen knallhart um die Kunden, Quadratmeterpreise sind je nach Kategorie eher „Fixpunkte“.

2. Käufer haben die Wahl zwischen mehreren fast gleichartigen Immobilien, also keine Panik, dass man die richtige Immobilie „verpasst“.

3. Die fast einzige Finanzierungsmöglichkeit für ausländische Käufer ist weiterhin der „off-plan“-Kauf, wo man zwischen 30 bis 60 Prozent während der Bauphase zahlen muss – obwohl wir Makler uns immer eine Bankfinanzierung für unsere Kunden gewünscht hätten.

Der „Crash“ sieht ja meist so aus: viele Käufer können sich die Finanzierung, z. B. wegen steigender Zinsen und/oder Arbeitslosigkeit, nicht mehr leisten, die Banken müssen verwerten und stellen fest, dass die als Sicherheit beliehenen Immobilien nur mit erheblichem Abschlag (wenn überhaupt) verwertet werden können. Es folgt Schieflage von Banken, Stützung dieser durch die Regierungen usw.

Nichts davon ist hier in Pattaya zu sehen: wenn überhaupt, bekommen thailändische Käufer Finanzierungen, dort ist die Arbeitslosigkeit sehr gering (man vergleiche mit Spanien), es gibt so gut wie keine Panikverkäufe durch Ausländer, denn die Immobilie wurde mit Eigengeld gekauft – hier wartet man auf einen besseren Preis, verständlich bei den weltweit historisch niedrigen Guthabenzinsen.

Die Bauträger verkaufen immer noch sehr gut und hinsichtlich der Projektfinanzierung ausreichend. Probleme kommen von außen: der Konflikt zwischen Ukraine und Russland hat den Enthusiasmus russisch sprechender Immobilienkäufer etwas gedämpft.

Wie nachhaltig ist der Markt in Pattaya?

Auf der anderen Seite hat das schon erwähnte niedrige Zinsniveau die Nachfrage nach Renditeimmobilien stark belebt. Da Siam Properties auch Vermietungen macht (und das mit steigender Tendenz) sind viele unserer Verkäufe Condos oder Häuser, die sofort in die Vermietung gehen.

Wie nachhaltig ist nun der Immobilienmarkt in Pattaya und Umgebung? Auch die neue Regierung hält an den schon geplanten und beschlossenen Infrastrukturmaßnahmen fest, man erwartet eher eine „zügigere“ Realisierung.

Die Attraktivität Pattayas hinsichtlich Lebenshaltungskosten, Wetter, ärztlicher Versorgung, Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten steigt weiterhin.

Die Ostküste ist in immer stärkerem Maße interessant für Großinvestitionen im Hinblick auf die AEC (der gemeinsame Markt der südostasiatischen Staaten) – auch VW kommt vielleicht hierher. Und Ansiedlungen von Großindus­trie ziehen immer viele kleine und mittlere Firmen nach.

Auch wenn hier manche Importlebensmittel (z.B. Schokolade, Pumpernickel usw.) zu astronomischen Preisen angeboten werden, ist das Leben hier für Rentner immer noch viel günstiger als in einer europäischen Großstadt, vom Wetter ganz zu schweigen.

In den 19 Jahren, die ich nun hier lebe, hat sich das Angebot an Möbeln, Baumaterialien, Lebensmitteln, aber auch bei Kleidern, Uhren, Fernsehern oder bei den Restaurants in geradezu unglaublichem Umfang verbessert: was es in Pattaya nicht gibt, braucht man (fast) nicht. Das hat ganz andere Käufergruppen angezogen, die auch mal etwas mehr ausgeben. Trotzdem kann man immer noch sehr preiswert leben, Pattaya bietet eben beides.

Die nicht nur geografisch interessante Lage der Ostküste im Hinblick auf die AEC und die steigende Nachfrage von Thais hat den Immobilienmarkt um interessante neue Aspekte bereichert, die in den nächsten Jahren für ein stabiles Wachstum sorgen werden – Sorgen mache ich mir nicht! (Foto: bj)