Alt oder neu?

Was beim Kauf und der Renovierung alter Häuser zu beachten ist

Eine erfolgreiche Renovierung: Aus alt wurde neu. Der Käufer hat ein wirklich neues Haus und konnte dabei einige Millionen Baht sparen.
Eine erfolgreiche Renovierung: Aus alt wurde neu. Der Käufer hat ein wirklich neues Haus und konnte dabei einige Millionen Baht sparen.

Nachdem ich in den letzten drei Beiträgen mit Referenz an die ebenfalls dreiteilige Fernsehserie von 1972 über den Neubau eines Hauses geschrieben habe, geht es heute um den Erwerb eines bestehenden Hauses, das gegebenenfalls umgebaut werden muss: macht das Sinn, ist das kompliziert, und wie geht das?

Rückblickend auf nahezu 19 Jahre in Pattaya kann ich schon sagen, dass die Bauqualität heute mit derjenigen aus dem letzten Jahrtausend nicht vergleichbar ist. Mein erstes Haus, das ich 1993 in Thailand bauen ließ, musste ich bereits sechs Jahre später grundrenovieren lassen. Wasser und Elektrik in der ersten Version waren auf einem nicht akzeptablen Standard. Die Fliesenauswahl hatte sich ver-x-facht, und plötzlich gab es Einbauküchen in Thailand.

Die meisten Häuser, die nach der Jahrtausendwende gebaut wurden, sind technisch gesehen akzeptabel, neue Designs bei Fliesen, Küchen und Bädern stellen eher einen Grund zur Renovierung dar. Allerdings empfehle ich jedem, dass, wenn man schon renoviert, man dieses gründlich macht. Beim Wiederverkauf betrachten Kaufinteressenten ein halbrenoviertes Haus eher als „Rohling“, mit entsprechend niedrigeren Geboten.

Eine erfolgreiche Renovierung: aus alt.
Das Haus vor den Renovierungsarbeiten.

Doch nicht alles, was heute neu gebaut wird, ist besser als z. B. ein zehn Jahre altes Haus: die Konkurrenz der Bauträger ist hart, genauso der Preiskampf. Die Baukosten sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen, und manchmal wundert man sich (auf den ersten Blick), was man da fürs Geld bekommt. Schaut man genauer hin, sieht man schon, wo gespart wurde.

Wenn man bereit ist zu renovieren, kann man schon ein „Schnäppchen“ kaufen, aber Vorsicht: bei jeder Renovierung läppert sich ein ordentlicher Betrag zusammen, und man wundert sich, was beim Kostenangebot nachher rauskommt. Ein guter Makler verfügt entweder selber über eine Ausbaufirma oder arbeitet mit einer zusammen, sodass man vor dem Kauf einen Kostenvoranschlag anfordern kann.

Auch gibt es (wenn auch in Thailand selten) sehr charaktervolle Häuser, z. B. im Kolonialstil, die man schlecht nachbauen kann. Ähnlich wie bei der Restaurierung von Oldtimern geht es hier darum, die „gute alte Zeit“ zurückzurufen, trotzdem will man auf den heutigen Komfort nicht verzichten.

In einer Stadt wie Pattaya, die ständig wächst, stellt die Lage eines Hauses ein kaufentscheidendes Kriterium dar. Will man z. B. nahe an den Strand, bleibt oft nichts anderes übrig, als ein altes Haus zu kaufen, Bauplätze für Einfamilienhäuser gibt es selten.

„Persönliche Note“ schwer verkaufbar

Bei der Umwandlung eines alten Hauses in ein neues werden nach meinen Erfahrungen sehr oft zwei Fehler begangen: eine „halbe“ Renovierung, die später von einem potentieller Käufer nicht honoriert wird oder eine zu sehr auf den Geschmack des (Um-)Bauherren zugeschnittene Renovierung. Hier gilt zumeist „weniger ist mehr“: nicht zu viele unterschiedliche Fliesen, nicht zu viele Farben, nicht zu viele Einbaumöbel, nicht zu dunkel. Ein späterer Kaufinteressent will seine eigene Persönlichkeit einbringen und die Immobilie nach seinem Geschmack einrichten und nicht in der „Welt“ des Verkäufers leben. Alles, was fest eingebaut ist, sollte neutral gestaltet werden. Die persönliche Note kann durch Stellmöbel (Sofas, Anrichten) oder durch Bilder an der Wand, die Farbgestaltung der Vorhänge oder Kissen eingebracht werden. Der zukünftige Käufer kann sich damit abfinden, die Kissen auszuwechseln, will aber nicht unbedingt das ganze Badezimmer rausreißen.

Renovierungskosten können nicht nur ausufern, der Bauunternehmer kann sich auch vor dem Kauf über die Güte der Bausubstanz informieren. Die größten Sorgen bereiten Kaufinteressenten meiner Erfahrung nach Wasserschäden im Dach, obwohl das zumeist recht einfach in den Griff zu kriegen ist: wäre es ein permanentes Problem, würde der Verkäufer nicht viele Jahre darin leben!

Sehr oft sind Dachrinnen verstopft, sie laufen über und das Wasser in den Dachstuhl.

Oder die Aluminiumrinne, die sich unter der Stelle befindet, wo sich zwei Dachhälften treffen, hat sich durch Windeinfluss verschoben.

Ältere Häuser haben sehr oft zu kleine und nicht genügend Badezimmer. Heute geht der Trend zu großzügigen Bädern, langen Waschtischen mit zwei Waschbecken und übergroßen Duschkabinen. Hier müssen zumeist Wände verschoben oder das Bad nach außen hin vergrößert werden. Aber aufgepasst: Erweiterungen müssen solide mit dem Haus verbunden werden, damit sie z. B nicht absacken. Passiert dieses, gibt es Spalten im Dach, an den Wänden, im Boden etc., und dann wird es richtig teuer. Nimmt man einen erfahrenen Bauunternehmer, wird das in der Regel vermieden.

Ab einem Preis von fünf bis sechs Millionen Baht in Ostpattaya wird heute ein privates Schwimmbad erwartet. Reicht der Platz, sollte dieses nicht zu klein ausfallen.

Schwimmen macht erst so richtig Spaß ab zehn Metern Länge. Hier zwei Meter und etwas Geld zu sparen, zahlt sich nicht aus. Es sollte auf eine erfahrene Firma mit Referenzprojekten und Garantieleistung zurückgegriffen werden, die man auch einfordern kann! Denn undichte Pools sind ein großes Problem.

Durch Umbau Millionen gespart

Ein Beispiel aus dem vergangenen Monat: Großes Haus mit gutem Grundriss in einer gepflegten Anlage. Ohne Pool, relativ kleine Fenster mit getöntem Glas, viele bunte und zumeist dunkle Fliesen, kein Pool. Also wird ein Schwimmbad geordert, die Fenster alle erneuert, im Erdgeschoss durch Schiebetüren ersetzt, das ganze Haus neu gefliest mit hellen Keramikfliesen, die Bäder renoviert. Unabhängig von der Tatsache, dass in dieser Anlage kein Bauplatz mehr zu haben ist, hat der Käufer ein wirklich neues Haus und konnte dabei einige Millionen Baht sparen.

Über den Autor:

Heiner Moessing ist Gründer und Geschäftsführer der Immobilienfirma Siam Properties und seit über 18 Jahren in Pattaya tätig. Er freut sich über Anregungen und Fragen zu allen Themen rund um den Kauf, Bau, Umbau und die Vermietung von Immobilien. 

Kontakt: Tel.: 081-861.1907

E-Mail: info@siamproperties.net

Webseite: www.siamproperties.net

Heiner Moessing ist Gründer und Geschäftsführer der Immobilienfirma Siam Properties und seit über 18 Jahren in Pattaya tätig. Er freut sich über Anregungen und Fragen zu allen Themen rund um den Kauf, Bau, Umbau und die Vermietung von Immobilien. 

Kontakt: Tel.: 081-861.1907, E-Mail: info@siamproperties.netwww.siamproperties.net

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