Die Hochsaison nähert sich ihrem Ende, und damit steigt auch wieder der Mietmarkt für Ferien-Immobilien. Ob nun groß oder klein, die Kosten für den Unterhalt laufen weiter, auch wenn das Ferienhaus nicht bewohnt wird. Seien es Strom und Wasser, die Umlagen für die Anlage usw.. Viele Eigentümer entscheiden sich deshalb, das Ferienhaus bzw. die Wohnung zeitweise zu vermieten, um so einen Teil der Kosten wieder zu erwirtschaften oder absichtlich einen Mietgewinn zu erzielen. Damit schließt sich der Kreis, und Einnahmen werden erzielt, welche nun zu versteuern sind.

Einkommenssteuer für Immobilien

Das Steuerrecht ist ein kreatives Feld, sowohl für den Gesetzgeber als auch für die Betroffenen. Wir haben in unserer Tätigkeit schon viele Begründungen gehört, warum ein Ausländer in Thailand nicht Steuern zahlen sollte. Dabei wurden neben den einfachen Steuerabkommen auch internationale Verträge bemüht, um eine „legale“ Steuerfreiheit zu genießen. Bei Mieteinnahmen ist es aber ganz einfach. Es kommt hier weder auf die Staatsbürgerschaft an noch auf den „Steuer-Status“. Selbst wenn Sie hier 20 Immobilien als Eigentum besitzen, aber nur fünf Tage pro Jahr in Thailand sind, müssen Sie im Vermietfall für 19 Immobilien Einkommenssteuer bezahlen. Dies gilt sogar in dem Fall, wenn vereinbart ist, dass die Miete außerhalb von Thailand bezahlt wird.

Die abstrakte Steuerschuld ist dabei erst einmal begründet. Die nächste Frage welche sich anschließt ist „Wie wird Mieteinnahme definiert?“ § 43 des thailändischen Einkommenssteuergesetzes schreibt vor, dass bei „Häusern, Gebäuden und anderen Bauwerken für den Fall, dass diese vom Eigentümer vermietet werden, eine allgemeine Abschreibung von 30 Prozent als Ausgaben erlaubt ist.“ Die Betonung liegt dabei auf dem Begriff „Eigentümer“. In den häufigen Fällen der Untervermietung, hauptsächlich bei langjährig registrierten Mietverträgen und bei vielen Gewerbeimmobilien, kann der Untermieter keinen Gebrauch von der 30-Prozent-Abschreibungsmöglichkeit machen. Das mag bei einer Wohnung zu privaten Wohnzwecken verkraftbar sein, bei Gewerbeimmobilien verschenkt man aber eine nicht unerhebliche Abschreibungsmöglichkeit. Eine weitere Möglichkeit, das zu versteuernde Einkommen niedrig zu halten, ist die Beibringung des Nachweises über Ausgaben, welche die 30-Prozent-Abschreibungsmöglichkeit übersteigen. Damit sind Fälle wie umfangreiche Renovierungen gemeint, welche naturgemäß nicht jedes Jahr geltend gemacht werden können.

Bei Verzugszinsen wird es teuer

Manchmal hören wir die Aussage, dass sich das Finanzamt bis heute noch nicht bei dem Eigentümer gemeldet hat, und deshalb sei auch nichts zu bezahlen. Dies ist so nicht richtig. Der Empfänger von Mieteinnahmen hat die Pflicht, einmal im Jahr seine Einkommenssteuererklärung abzugeben. Stichtag ist der 31. März, welcher auf das jeweilige Finanzjahr folgt. Wer dieser Pflicht nicht nachkommt läuft Gefahr, dass die Finanzbehörden selber ermitteln und dann den Wert der Mieteinnahmen anhand des Projektes schätzen. Die Schätzungen sind nach unseren Erfahrungswerten fair. Richtig teuer wird es aber durch die Verzugszinsen, welche 1,5 Prozent pro Monat seit der Vermietung betragen. Dies kann nun richtig teuer werden.

Handelt es sich bei der Ferienimmobilie um ein Haus, so stehen die steuerrechtlichen Pflichten in einem Gegenseitigkeitsverhältnis. Der Mieter ist zur Steuereinbehaltung in Bezug auf seine Mietzahlung verpflichtet und muss diese direkt an das zuständige Finanzamt abführen. Der Vermieter muss im Gegenzug nicht nur seine Mieteinnahmen versteuern, er muss auch dafür Sorge tragen, dass der Mieter seiner Pflicht zur Steuereinbehaltung und Abführung nachkommt. Dadurch hat das Finanzamt die gegenseitige Kontrolle, dass der steuerbare Vorgang – das Mietverhältnis – auch vollumfänglich zur Kenntnis gebracht wird. Die Höhe der Steuereinbehaltung richtet sich nach dem „Steuerstatus“ und der Frage, ob der Vermieter eine natürliche oder eine juristische Person ist. Ist der Vermieter kein „Steuer-Resident“ in Thailand, das heißt weniger als 180 Tage pro Jahr in Thailand, beträgt die Kapitalertragsteuer 15 Prozent. Ist der Eigentümer in Thailand vollumfänglich steuerpflichtig (der Hauptfall, da die Immobilie einer thailändischen Firma gehört) und ist der Mieter ebenfalls eine juristische Person, beträgt die Kapitalertragsteuer 5,00 Prozent.

Viele meiden dieses Thema, drücken lieber beide Augen zu und hoffen, dass es gut geht. Eine langfristige Steuerplanung ist aber vor allen Dingen dann angeraten, wenn die Ferienimmobilie nur für einen begrenzten Zeitraum gekauft wird. Eine saubere Steuererklärung wird immer mehr zum Verkaufsargument. Vergleichbar mit einer Firma. Es wird immer noch in vielen Fällen unterschätzt, dass eine kurzfristige Sicht der Dinge langfristig bei einem Firmenverkauf den zu erzielenden Kaufpreis erheblich schmälern kann, da bei der Steuer nicht sauber gearbeitet wurde. (Foto: vege / Fotolia.com)

Über den Autor dieser Kolumne Der deutsche Rechtsanwalt Markus Klemm, zugelassen am Landgericht Stuttgart, schreibt die FARANG-Rechtsberatungs-Kolumne. Zusammen mit Amnat Thiengtham ist er gleichberechtigter Geschäftsführer der Kanzlei Asia LawWorks an der Thepprasit Road in Pattaya, welche auf der Anwaltsliste der deutschen Botschaft aufgeführt ist. Immer wieder geraten Residenten in Streitangelegenheiten mit rechtlichen Folgen. DER FARANG möchte mit dieser Kolumne aufklären, um das Leben in Thailand leichter zu gestalten. Die Law Lounge-Kolumne ersetzt jedoch keine persönliche Beratung. Ebenfalls erfolgt keine Rechtsberatung per Telefon! Rechtsanwalt Klemm kann per E-Mail: talk2us@asialawworks.com oder telefonisch unter +66 38 411 591 kontaktiert werden.