Einmal im Leben - Teil 1

Beim Hausbau in Thailand ist gute Planung unerlässlich

Eine Poolvilla ist der Traum vieler Residenten. Damit der Bau nicht zum Alptraum wird, gilt es einiges zu beachten.
Eine Poolvilla ist der Traum vieler Residenten. Damit der Bau nicht zum Alptraum wird, gilt es einiges zu beachten.

Die älteren Semester unter uns werden sich noch an diese Fernsehserie „Einmal im Leben“ (1972) erinnern: Eine Familie baut sich ihr erstes Haus, und alles geht schief: Wasser durchs Dach, Wasser im Keller, dafür keines aus der Leitung, trotz Eigenleistungen wird der Kostenrahmen gesprengt, und man steht kurz vor einem Nervenzusammenbruch. Das kann nicht nur in Deutschland passieren, sondern auch in Thailand. Wenn man jedoch aufpasst, verbringt man viele glückliche Jahre im eigenen Haus.

Die meisten Käufer erwerben ihr Eigenheim in einem sogenannten „Moo Baan“ – neudeutsch Village. Dort gibt es zumeist 2, 3 oder mehr Haustypen, die man so kaufen kann wie sie sind oder wie das Musterhaus aussehen. Vorteil: man weiß in etwa, was man später bekommt. Nachteil: man muss nehmen, was angeboten wird und ggf. Kompromisse schließen. Auch hier gibt es Unterschiede in Qualität und Preis, von ca. 1,5 Millionen für eine Doppelhaushälfte bis 40+ Millionen in einem luxuriösen Village.

Will man sich nun ein Stück Land suchen und darauf ein Haus nach eigenen Vorstellungen bauen, wird es komplizierter, dafür erhält man später genau das, was einem gefällt. Bei der Landsuche sollte man die Umgebung und Lage beachten: Wo sind Wasser, Strom, Minimarkt, und wie ist die Verkehrsanbindung? Ein Rai (1.600 qm) für eine Million Baht kann teuer sein, wenn der Strom über Kilometer rangeholt werden muss. Weiterhin bestimmt die Lage auch die späteren Wiederverkaufsmöglichkeiten.

Faustregeln (die nicht immer stimmen!): Je teurer, desto näher am Strand – eine Luxusvilla für 20+ Millionen Baht 20 Km außerhalb von Pattaya zieht weniger Kaufinteressenten an als ein durchaus kleineres Anwesen in Laufnähe zum Dongtan-Strand. In einem Village ist das Land teurer und zumeist kleiner, das Haus ggf. nicht individuell gestaltbar, aber: man kann verreisen und Garten und Pool werden weiterhin gepflegt, der Sicherheitsdienst schaut nach dem Haus und eventuell auch der Nachbar – dies gibt dem Erbauer und einem späteren Zweiterwerber ein Gefühl der Sicherheit.

Ein Haus von der Stange...

Ist das Land nun gefunden: wer baut das Haus? Es gibt mittlerweile fast soviele Baufirmen wie 7-Elevens. Nicht alle sind gut und zuverlässig, die meisten jedoch besser als ihr Ruf. Wir sollten immer bedenken, dass die Bauarbeiter und Handwerker nicht aus der deutschen Handwerkszunft mit einigen hundert Jahren Tradition stammen. Der Fliesenleger in Deutschland hat vermutlich eines der schönsten Bäder, die man sich vorstellen kann, der das hier macht, lebt in einer provisorischen Arbeiterunterkunft und ist ansonsten Reisbauer. Wenn man darüber mal intensiv nachdenkt, ist die hiesige Qualität erstaunlich gut!

Wenn man nicht vom Fach ist und wenig Thai spricht, gibt man den Auftrag an einen Bauunternehmer. Dabei ist der billigste natürlich nicht immer der beste. Rechnen ist schwierig, und sehr oft verkalkuliert sich der Bauunternehmer. Resultat: Entweder man zahlt dann doch mehr, oder die Bautruppe samt Boss verschwindet einfach. Da ein Bauherr hier immer in Vorlage geht, geht Geld verloren. Oder es wird, wie letztens einer Bekannten passiert ist, zu wenig Eisen im Pool verwendet. Den kann man jetzt nicht mit Wasser auffüllen, sondern nur abreißen und neubauen, dafür war das Kostenangebot aber 20 Prozent günstiger als das einer von mir empfohlenen Fachfirma.

...oder eine individuelle Traumvilla?

Man soll sich im Klaren sein, dass hier die „Verdingungsordnung für Bauleistungen“ nicht zum Tragen kommt, Sicherheitseinbehalte und Bankbürgschaften unüblich sind, Garantie keinesfalls selbstverständlich ist und der Klageweg lang und mühsam. In Thailand ist es viel wichtiger als bei uns, wer der Vertragspartner ist. Dieser sollte sorgfältig ausgesucht werden, man sollte sich unbedingt Referenzprojekte zeigen lassen, Erfahrungsberichte von Kunden einholen und nicht zuletzt den Makler fragen. Ausländer sind teurer, nicht immer besser, dafür gibt es in der Regel weniger Verständigungsschwierigkeiten. Ob Thai oder Farang, bei den von mir Empfohlenen gibt es  Garantie. Einmal, dass das Haus fertig wird, darüber hinaus für ein Jahr Mängelgewährleistung.

Wichtig ist, dass ein korrekter Vertrag gemacht wird. Dieser wird nicht den Umfang eines Werkvertrages aus Deutschland haben, sollte aber folgende Punkte behandeln: Was für ein Haus wird gebaut (Grundrissplan als Anlage), was ist im Preis enthalten (Küche, Klimageräte, Einbauschränke etc.), wann wird das Haus fertig, wann wird was bezahlt (Baufortschritt!), welche Budgets gibt es für Fliesen, Waschbecken, Toiletten, Fenster etc.? Letzteres ist deshalb wichtig, da erfahrungsgemäß der Bauherr seine Meinung während der Bauphase ändert: man sieht viel, findet plötzlich eine andere Fliese, möchte dann doch den tollen Granit mit Goldeinschuss etc. Jetzt muss nachgerechnet werden, alter Preis raus, neuer rein. Hat man den „Standard” definiert, gibt es keinen Streit.Auch kann man bei einem guten Bauunternehmer eine 10-prozentige (ggf. höhere) Schlusszahlung vereinbaren, die fällig wird, wenn das Haus vom Bauherrn abgenommen wird, möglichst im Beisein vom Makler als Zeugen. Wenn alles funktioniert, wird der Rest bezahlt.

Über den Autor

Heiner Moessing ist Gründer und Geschäftsführer der Immobilienfirma Siam Properties und seit über 18 Jahren in Pattaya tätig. Er freut sich über Anregungen und Fragen zu allen Themen rund um den Kauf, Bau, Umbau und die Vermietung von Immobilien. 

Kontakt: Tel.: 081-861.1907

E-Mail: info@siamproperties.net

Webseite: www.siamproperties.net

Heiner Moessing ist Gründer und Geschäftsführer der Immobilienfirma Siam Properties und seit über 18 Jahren in Pattaya tätig. Er freut sich über Anregungen und Fragen zu allen Themen rund um den Kauf, Bau, Umbau und die Vermietung von Immobilien. 

Kontakt: Tel.: 081-861.1907, E-Mail: info@siamproperties.netwww.siamproperties.net

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