Checkliste für Immobilienkäufer (2)

Vermieten, selber nutzen oder beides?

Wir haben uns einen kompetenten Makler ausgesucht und uns auch für eine bestimmte Lage der Immobilie entschieden. Worauf muss man achten, wenn man die Immobilie vermieten will oder selber nutzen möchte, und geht gegebenenfalls beides?

3. Warum und wofür - Vermietung

In irgendeinem philosophischen Buch habe ich mal gelesen, dass „warum“ die Frage ist, die am schwersten zu beantworten ist, da die meis­ten Menschen sich der Motivation ihres Handelns nicht bewusst wären. Hier geht es allerdings um praktische Anleitungen zum Immobilienkauf, also muss diese Frage nicht nur gestellt, sondern auch beantwortet werden.

Grundsätzlich will man selber oder jemand anders in einer Immobilie wohnen, das ist keine tiefgründige Weisheit. Trotzdem unterscheiden sich die Immobilien für „selber“ wohnen und „jemand anders“ teilweise dras­tisch: Renditeimmobilien sind nicht unbedingt die, in denen man leben will, sondern die, die gut zu vermieten sind.

Im letzten Jahr habe ich einem Kunden Mietobjekte um die Soi Buakhao gezeigt. Er war nicht beeindruckt und könnte da nicht selber wohnen. Muss er ja auch nicht! Diese Lage ist nach unseren Erfahrungen die beste für Vermietungen, mit Auslastungen von 80 bis 90 Prozent übers Jahr. Und Mieten steigen immer, wenn man 5 oder 10 Jahre betrachtet. Mieten sind Renditen, steigen die Mieten, steigen die Kaufpreise, das ist wie an der Börse, relativ einfach zu berechnen.

Die 4-Zimmer-Luxuswohnung an der Beach Road für 28 Millionen Baht ist kein Renditeobjekt! Der Markt ist einfach zu klein, ggf. steht diese Wohnung monatelang leer.

Bei Studios oder 2-ZimmerWohnungen konkurriert man mit Hotels und Gasthäusern: Ein Ehepaar mit Kind kann ggf. für zwei Wochen in einem Hotelzimmer wohnen, drei Monate sind da lästig. In einer 2-Zimmer-Wohnung kann man hingegen schlafen und fernsehen, und es gibt eine richtige Küche. Und man spart die Hälfte der Kosten! Fazit: nicht vom tollen Ledersofa beeindrucken lassen, hier zählt nur Vermietbarkeit.

Es gibt einen sehr stark wachsenden Markt für Renditeimmobilien: die Expats, ausländische Arbeitnehmer, die hier in gehobenen Positionen für drei bis fünf Jahre arbeiten, mit Familie übersiedeln und ein Mietbudget vom Arbeitgeber eingeräumt bekommen.Und das Angebot ist kleiner als man denkt. Ein Kunde von mir, Geschäftsführer einer weltbekannten Firma, hat in drei Jahren drei verschiedene Häuser bewohnt. Das letzte war das beste, von Siam Properties vermittelt, und wir haben auch die Verwaltung gemacht, inkl. Wassertankwagen am Sonntag (Tank leer, drei Tage kein Stadtwasser). Bei den beiden Häusern vorher gab es Wasser durchs Dach, Löcher im Holzboden (Termiten), kaputte Klimaanlagen und Wasserpumpen sowie einiges mehr.

Expats haben lange Arbeitstage. Wenn sie nach Hause kommen, wollen sie sich nicht um den Durchlauferhitzer kümmern. Während der Arbeit sind Anrufe der Ehefrau, dass irgendwas nicht funktioniert, eher störend und Gedanken, dass ggf. im Hause eingebrochen werden könnte, sehr beunruhigend. Sicher und sorgenfrei, dafür wird auch gut bezahlt. Hier überschneiden sich die Kriterien Selbstnutzung und Vermietbarkeit: heute kaufen, in die Expat-Vermietung geben und später als Altersruhesitz nutzen.

4. Warum und wofür - Eigennutzung

Die erste Frage, die ich einem Kunden stelle, ist „wie leben Sie?“ Wenn er Pattaya zwar mehrmals jährlich besucht, aber immer nur für wenige Tage oder Wochen, ist oft ein Condo besser als ein Haus. Ich kenne genug Fälle, in denen die erste Hälfte des Jahresurlaubs mit Reparaturen und Instandhaltung verbracht wird – wenn das Haus in wenigen Jahren der Altersruhesitz wird, lohnt sich der Aufwand wenigstens für die Zukunft. Oft wird man das aber nach einigen Jahren leid und wechselt zum Condo.

Es muss nicht unbedingt die Walking Street sein, aber wenn man vier- bis siebenmal die Woche z.B. in exklusive Restaurants zum Abendessen geht, bietet sich ein zentraler Wohnort schon an – wenn man sich den leisten kann. Es gilt immer noch die Faustregel, dass die „dark site“ (Ostpattaya) nur die Hälfte kostet. Dafür fährt man allerdings 10 bis 20 Minuten länger in die Central Mall als vom Pratumnak. Hat man die Zeit, kann man eine Menge Geld sparen und ggf. auch ein sehr großes Grundstück mit tollem Garten und Pool erwerben. Wer auf der Terrasse grillen oder mit Gas kochen will oder einen Hund hat, muss sich für ein Haus entscheiden, denn alle diese 3 Dinge sind in Condos verboten.

Es gibt auch die Meinung, dass es besser wäre, nur zu mieten: es sei günstiger, man ist flexibler usw. Nachteilig ist natürlich, dass man schon Kompromisse machen muss: Möbel, Farbe, Küche, Badezimmer etc. entsprechen in den seltensten Fällen den eigenen Vorstellungen. Günstiger ist es auch nur vordergründig: die Miete ist weg, das Geld gehört jetzt jemand anderem! Bei Bruttorenditen von vier bis sieben Prozent und Sparzinsen von unter drei Prozent in Thailand und noch viel weniger in Europa ist zumindestens zur Zeit Kaufen rechnerisch güns­tiger als Mieten.

Mieten können auch steigen, der einmal bezahlte Kaufpreis nicht mehr: ich habe jetzt mehrere Anfragen von Kunden, die seit vielen Jahren günstig zur Miete wohnen, allerdings will der Eigentümer jetzt verkaufen. Die wundern sich jetzt schon, wie die Mietpreise zwischenzeitlich gestiegen sind!

Aber Vorsicht: wenn man etwas weiter fährt, z.B. nach Sattahip, findet man schon Immobilien, die nur die Hälfte von denen in Pattaya kosten! Doch der Preisunterschied hat seinen Grund, Wyoming ist auch günstiger als Manhattan. Man sollte sich fragen, ob man dort auch ohne „Farangkultur“ leben kann. Auch „drehen“ sich im Verkaufsfall die dortigen Immobilien wesentlich langsamer als in Pattaya, der Markt ist kleiner und völlig anders strukturiert.

Über den Autor:

Heiner Moessing ist Gründer und Geschäftsführer der Immobilienfirma Siam Properties und seit über 18 Jahren in Pattaya tätig. Er freut sich über Anregungen und Fragen zu allen Themen rund um den Kauf, Bau, Umbau und die Vermietung von Immobilien. 

Kontakt: Tel.: 081-861.1907

E-Mail: info@siamproperties.net

Webseite: www.siamproperties.net

Heiner Moessing ist Gründer und Geschäftsführer der Immobilienfirma Siam Properties und seit über 18 Jahren in Pattaya tätig. Er freut sich über Anregungen und Fragen zu allen Themen rund um den Kauf, Bau, Umbau und die Vermietung von Immobilien. 

Kontakt: Tel.: 081-861.1907, E-Mail: info@siamproperties.netwww.siamproperties.net

Überzeugen Sie sich von unserem Online-Abo:
Die Druckausgabe als vollfarbiges PDF-Magazin weltweit herunterladen, alle Artikel vollständig lesen, im Archiv stöbern und tagesaktuelle Nachrichten per E-Mail erhalten.

Leserkommentare

Für unabhängige Themen senden Sie einen Leserbrief an die Redaktion. Allgem. Kommentardiskussion

* Pflichtfelder

Es sind keine Kommentare zum Artikel vorhanden, bitte schreiben Sie doch den ersten Kommentar.