Mit dem Frühlingsanfang in Europa endet auch für viele Residenten, welche den Winter in Thailand verbringen, der Mietvertrag für die zuletzt bewohnte Wohnung, und dabei offenbaren sich dann in einigen Fällen die „Mängel“ des Mietvertrages. Wir wollen deshalb die regelmäßig wiederkehrenden Problemfelder einmal genauer benennen und Lösungsmöglichkeiten aufzeigen.

Das thailändische Mietrecht umfasst insgesamt 34 Paragraphen und regelt neben den Hauptpflichten des Mietvertrages, d.h. eine Partei verpflichtet sich, den Mietgegenstand zu überlassen, und die andere Partei verpflichtet sich zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses, auch die Nebenpflichten. Wie meistens im Leben steckt der Teufel im Detail – in diesem Fall in den Nebenpflichten. Diese Nebenpflichten können sehr unterschiedlich sein, und der potentielle Mieter mag gerne zunächst einmal einen Standardmustervertrag zu Rate ziehen, welcher in vielen Variatio­nen verfügbar ist, um sich einen Überblick zu verschaffen. Ein häufiger Streitpunkt sind Mängel an der Mietsache und die Frage, wer trägt welche Kosten und kann die Nichtbeseitigung zur Mietminderung führen.

Kostenübernahme bei Mängeln

Gesetzlich ist nun nur geregelt, dass der Vermieter die Mängel zu beseitigen hat, nachdem er von diesen erfährt. Was hingegen gesetzlich nicht zweifelsfrei geregelt ist, ist die Frage, was ist ein Mangel und wie schnell er diesen reparieren muss. Auf Grundlage einer sehr alten Gerichtsentscheidung hat sich in Thailand eingebürgert, dass alle Mängel und Schäden bis zum Wert von 1.000 Baht vom Mieter zu tragen sind, und alles darüber Hinausgehende ist Sache des Vermieters. Da manche Vermieter aber gar kein Interesse haben, diese zu beseitigen, muss man sich bei der Vertragsgestaltung in diese Situation versetzen und objektive Maßstäbe anlegen. Man muss sich also fragen, wie gehe ich mit einer Situation um, und wie sichere ich mir meine Rechte. Je nach Mangel sollten deshalb kurze Fristen vereinbart werden (interessant auch bei den Fällen, in denen der Vermieter im Ausland verweilt und keinen Verwalter vor Ort hat) und die rechtliche Möglichkeit geschaffen werden, dass die Mängel selber behoben werden können und die Unkosten von der Miete abgezogen werden. Das Gesetz und die meisten thailändischen Standardverträge aus dem Schreibwarenladen sehen dies nicht vor.

Interessant wird es auch dann, wenn der Mangel aufgrund Passivität des Vermieters nicht behoben wird und dadurch größere Schäden entstehen oder im schlimmsten Fall das Bauwerk zerstört wird (bspw. durch Kurzschluss). Generell sollte man den Vermieter vor Unterzeichnung des Mietvertrages auf eine entsprechende Gebäudeversicherung ansprechen und sich die Versicherungsbedingungen zeigen lassen. Was passiert zum Beispiel mit dem persönlichen Eigentum, welches durch ein Feuer zerstört wird? Hier sollte der Mieter selber überlegen, ob er sich gegen solche Schäden versichert. Den Vermieter in Regress zu nehmen ist in vielen Fällen ein schwieriges Unterfangen.

Kaution unbedingt verzinsen

Hat man die Mietvertragsdauer gut überstanden, bleibt nur noch eine Klippe zu umschiffen, die Rückforderung der Kaution. Ich kenne wenige Fälle, in denen dies problemlos passiert. Leider ist in vielen Fällen die Kautionssumme nun nicht so hoch, dass es sich deshalb lohnt, einen Prozess anzufangen, aber um zumindest eine Hürde einzubauen, sollte man vereinbaren, die Kaution mit mindestens 10 Prozent zu verzinsen, falls diese nicht nach spätestens vier Wochen nach Beendigung der Mietdauer zurückbezahlt wird.

Für die Leser, welche an einer landwirtschaftlichen Betätigung oder an sonstigen Aktivitäten interessiert sind, welche eine große Fläche benötigen, denen sei mitgeteilt, bei der Mietzinsbenennung große Sorgfalt auszuüben. Es kommt bei großen Flächen immer wieder vor, dass der Vermieter bei der Mietzinsbenennung in großen Buchstaben den Mietzins benennt, gefolgt von Kleingedrucktem in Klammern – pro Rai. So kann aus einem Schnäppchen ein ziemlich teurer Mietvertrag werden.

Vom teuren Mietvertrag zum teuren Haus, was einem nicht gehört. Den Abschluss der heutigen Kolumne bildet eine interessante Überlegung eines Betroffenen, welche zwar in Thailand nach heutiger Gesetzeslage nicht greift, aber dennoch Erwähnung finden soll. Wir alle, welche in Thailand leben, kennen zu Genüge die Geschichten von Immobiliengeschäften, welche auf den Namen der thailändischen Freundin getätigt wurden und später anders verliefen als geplant.

Schenkungssteuer in Thailand keine Lösung

Es begann alles mit der Überlegung, man wolle sich ein Haus bauen / kaufen, und da wir Ausländer kein Land erwerben können, wurde alles auf die Freundin geschrieben. Spätes­tens beim Richtfest hat sich auch die Liebe ein wenig abgekühlt, und beim Einzug war die Stimmung dann ganz im Keller. Das Geld für die Immobilie kam auf diversen Wegen nach Thailand, und als der eigentliche Bauherr sein Geld zurückhaben wollte und sogar die hiesigen Gerichte bemüht hat, kamen die Richter nach Beweisaufnahme zu dem Ergebnis, es handelte sich um eine Schenkung, und das Geld ist weg. Der Betroffene hatte nun die Überlegung, dass, wenn er das Haus nicht haben kann, soll es die Ex-Freundin auch nicht haben, desweiteren hatte er ein rechtskräftiges Urteil in Händen, in welchem die Richter ihm bescheinigen, dass es eine Schenkung war. Und wo eine Schenkung stattgefunden hat, da ist die Schenkungssteuer nicht weit. Ausgestattet mit dem Urteil ging er zum Finanzamt und teilte diesem mit, dass dies bitte die Ex-Freudin mit einem entsprechenden Steuerbescheid bedenken solle und im Zweifel eben das Haus beschlagnahmen müsse. Der Finanzbeamte teilte ihm daraufhin mit, dass es in Thailand keine Schenkungssteuer und deshalb keine Rechtsgrundlage für eine Besteuerung gibt. (Foto: vege / Fotolia.com)

Über den Autor dieser Kolumne Der deutsche Rechtsanwalt Markus Klemm, zugelassen am Landgericht Stuttgart, schreibt die FARANG-Rechtsberatungs-Kolumne. Zusammen mit Amnat Thiengtham ist er gleichberechtigter Geschäftsführer der Kanzlei Asia LawWorks an der Thepprasit Road in Pattaya, welche auf der Anwaltsliste der deutschen Botschaft aufgeführt ist. Immer wieder geraten Residenten in Streitangelegenheiten mit rechtlichen Folgen. DER FARANG möchte mit dieser Kolumne aufklären, um das Leben in Thailand leichter zu gestalten. Die Law Lounge-Kolumne ersetzt jedoch keine persönliche Beratung. Ebenfalls erfolgt keine Rechtsberatung per Telefon! Rechtsanwalt Klemm kann per E-Mail: talk2us@asialawworks.com oder telefonisch unter +66 38 411 591 kontaktiert werden.