Wie bereits in der letzten Kolumne angekündigt, wollen wir uns auch in dieser Ausgabe mit der „Developers-Lizenz” und der entsprechenden gesetzlichen Grundlage – dem Gesetz zur Landerschließung („Land Development Act“) aus dem Jahr 2000 – beschäftigen.

Zur kurzen Wiederholung: Das besagte Gesetz regelt, wie ein Bauunternehmer ein Grundstück mit mindestens zehn Parzellen erschließen darf und wie nach Fertigstellung die Verwaltung dieser Anlage vonstattengeht. Da dies mit nicht unerheblichen Kosten in der Startphase verbunden ist, scheuen viele Developer diese Kosten und ignorieren die gesetzlichen Vorschriften. Das böse Erwachen kommt dann im Regelfall später, wenn es um die Verwaltung, den Erhalt und die Übertragung des Gemeinschaftseigentums, wie bspw. Straßen in der Anlage, gemeinschaftlicher Swimmingpool usw. in eine dafür zu gründende juristische Person geht.

Lügen ohne rot zu werden

Da einige Menschen nicht mehr rot werden, wenn sie lügen – was nicht unbedingt an dem fast ganzjährigen Sonnenschein in Thailand liegen mag – ist kein Geheimnis, und so mussten wir uns schon unzählige Male die Verkündung der frohen Botschaft: „Wir machen alles korrekt und haben eine Developers-Lizenz!“ anhören. Bei gezielten Nachfragen bzw. der schriftlichen Bestätigung des Grundbuchamtes, dass eben keine solche Lizenz vorliegt, wird dann meistens versucht uns zu erklären, dass man eigentlich die Baugenehmigung gemeint hat usw. Der Phantasie sind dann keine Grenzen gesetzt. Das sollte schon einmal aufhorchen lassen, wenn ein Bauunternehmer eine Developers-Lizenz mit einer Baugenehmigung verwechselt. Einige der besagten Zunft halten dies natürlich für überflüssige Verwaltungsarbeit und unnötige Kosten. Darüber kann man sich streiten, es sollte aber allen Beteiligten bewusst sein, auf was man sich da einlässt. Dem potentiellen Käufer soll bewusst sein, dass das Traumhaus eben in einem „Village“ steht, das nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

In der Kürze liegt die Würze

Dem Bauunternehmer soll bewusst sein, dass es neben relativ moderaten Strafzahlungen bei Gesetzesverstößen auch Haftstrafen geben kann. In der Kürze liegt die Würze, und so beginnen wir mit der ersten Strafvorschrift, welche ganz einfach besagt, dass wer ohne Developers-Lizenz ein Bauprojekt beginnt, dafür neben einer Geldstrafe zwischen 40.000 bis 100.000 Baht noch eine Haftstrafe von bis zu zwei Jahren erwarten kann (das meinte ich mit „Würze“). Wie geht das alte Sprichwort – ein Bild sagt mehr als tausend Worte. In manchen Fällen geht dabei Juristen das Herz auf, denn diese denken sofort an die Prospekthaftung. Da viele Parlamentarier gleichzeitig auch Juristen sind, hat man sich der Prospekthaftung gewidmet und die Gesetzeslage dahingehend geschaffen, dass wenn ein Bauunternehmer von einem Superlativ zum nächsten schreitet und sein Projekt mit den tollsten Ausstattungen anpreist, soll er diese bitte schön auch liefern. Wenn nicht, drohen ihm Geldstrafen bis zu 100.000 Baht (durch juristische Kniffe können diese entsprechend multipliziert werden, je nach Größe der Anlage). Einige andere Vorschriften haben ebenfalls strafbewehrten Charakter, aber die Geldstrafen sind marginal. Selbst die letzte hier behandelte ist auf den ersten Blick erst einmal seltsam anmutend. 1.000 Baht Geldstrafe für die Nichtbeachtung von Erlassen / Anordnungen / Vorschriften der Kontrollbehörde – und dann kommt der letzte Halbsatz – pro Tag. Da Zeit in Asien relativ ist, hatten wir schon Fälle, in welchen der Verstoß gegen Auflagen ganze 845 Tage gedauert hat. Die Endsumme schmerzt dann auch einen Developer. Wenn ein Developer seriös ist, dann kommt es gar nicht zu diesen ganzen Fragen, denn da dieser verkaufen will, legt er die ganzen Unterlagen mit in den Verkaufsprospekt, und zwar gut sichtbar neben dem Hochglanzmaterial und auch nicht im Kleingedruckten. (Foto: vege / Fotolia.com)