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Foto: vege / Fotolia.com
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Der Mietvertrag ist ein hochinteressantes Gebilde und kommt in so vielen Facetten vor, dass eine vollständige Jahresausgabe des Magazins DER FARANG nicht ausreichen würde, um diese alle darzustellen. Wir wollen hier aber auch keine Fachzeitschrift eröffnen, sondern uns um das wichtige Thema für ausländische Investoren und Residenten kümmern, nämlich die Vererbbarkeit eines Mietvertrages. Um es noch etwas genauer zu formulieren, die Vererbbarkeit eines Mietvertrages über Wohnraum. Gewerbemietverträge sind zwar ebenfalls ein interessantes Thema, aber weniger im Erbrecht.

Grundsätzlich sind zunächst einmal drei Dinge festzuhalten. Wenn der Erbfall eintritt gehen alle Vermögenspositionen des Erblassers auf die Erben über. Die Betonung liegt auf den Vermögenspositionen, darunter fallen keine höchstpersönlichen Rechte bzw. Positionen des Erblassers wie bspw. die Stellung als Geschäftsführer. Auf der anderen Seite muss ein Mietvertrag in schriftlicher Form verfasst werden um wirksam zu sein. Sollte die vereinbarte Mietzeit mehr als drei Jahre betragen, so muss der Mietvertrag zusätzlich bei dem zuständigen Grundbuchamt registriert werden, in welchem die Immobilie liegt. Erfolgt eine solche Registrierung nicht, ist der Anspruch auf Überlassung der Mietsache nur auf drei Jahre durchsetzbar bzw. einklagbar. Dies steht im Verhältnis zu der maximalen registrierten Laufzeit eines Mietvertrages von 30 Jahren. In manchen Fällen wird noch eine weitere Laufzeit von 30 Jahren vereinbart, allerdings ist dies ein in der Zukunft liegendes Rechtsverhältnis und privatrechtlicher Natur. Ob man sich auf die weiteren 30 Jahre berufen kann, kann man erst nach Ablauf der ersten 30 Jahre mit Sicherheit sagen. Schließlich ist jedem Mietverhältnis die Person des Mieters für den Vermieter von besonderer Bedeutung, denn man will vielleicht nicht jeden in seiner Wohnung bzw. in seinem Haus wohnen lassen. Für den Vermieter ist es also von erhebliche Wichtigkeit, wer in dessen Immobilie einzieht und, ob diese Person auch die finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann.

Vererbung von Mietverträgen

Bisher hat die ständige Rechtsprechung bzgl. der Vererbbarkeit von Immobilienmietverträgen wie folgt argumentiert: Für einen Vermieter ist die Person des Mieters und dessen Verpflichtung die Mietsache zu pflegen und zu unterhalten sowie den Mietzins zu bezahlen von erheblicher Bedeutung. Da diese Fähigkeiten/ Anforderungen durch den Tod des Mieters erlöschen, erlischt im Gegenzug der Mietvertrag auch und Erben können sich nicht auf Übernahme des Mietvertrages bzw. den Eintritt in den Mietvertrag berufen. Aus diesem Grund haben einige ausländische Mieter eine thailändische Firma gegründet, welche wiederum die Immobilie mietet. Kommt es zum Erbfall, werden die entsprechenden Gesellschaftsanteile des Erblassers vererbt, es besteht aber keine Gefahr für den – registrierten – Mietvertrag, da die Gesellschaft nach wie vor die Mieterin der Immobilie ist. Diese Firmenlösung ist jedoch ein nicht ganz billiges Unterfangen, da man neben dem Mietzins auch noch die Unterhaltskosten für die Firma bezahlen muss, weshalb dieser Lösungsansatz der besprochenen Problematik eher für hochpreisige Immobilien mit entsprechender Mietzahlung Sinn machen kann.

In diese dargestellte ständige Rechtsprechung des Supreme Court (oberstes Gericht in Thailand) kam nun im Jahr 2016 Bewegung durch eine Änderung der Auslegung von langfristigen Immobilienmietverträgen und der damit geschaffenen Möglichkeit einer Vererbung dieser Verträge mit einer neuen Grundsatzentscheidung. Die Richter stellten in ihrer Entscheidung darauf ab, dass die Parteien eines Mietvertrages die Möglichkeit haben, selber die Bedeutung der Vertragsparteien zu bestimmen und diese Bedeutung an die Laufzeit des Mietvertrages festzumachen. Damit ist dann einerseits sichergestellt, dass die Ansprüche des Vermieters an den Mieter genügen und dass die Mietvertragsdauer bei Tod des Mieters endet. Ist die Mietdauer nicht an die Lebenszeit des Mieters geknüpft, so ist auch nicht davon auszugehen, dass die Parteien die Gültigkeit bzw. die Beendigung des Mietvertrages durch den Tod des Mieters beenden wollen. Der Supreme Court hat weiter entschieden, dass der Vermieter auch dann den Mietvertrag nicht für erledigt betrachten kann, wenn der Mieter verstorben ist, wenn bspw. der Mietvertrag für die maximale Laufzeit von 30 Jahren beim Grundbuchamt registriert ist und der komplette Mietzins für diese registrierten 30 Jahre zu Beginn des Mietvertrages bezahlt wurde. Eine andere Klausel in einem Mietvertrag, welche darauf schließen lässt, dass ein Vermieter sich nicht auf die Person des Mieters beruft und davon auch das Vertragsverhältnis abhängig machen will, ist die Erlaubnis des Vermieters an den Mieter zur Untervermietung, ohne dass der Vermieter gefragt werden muss. Diese genannten Klauseln waren für den Supreme Court ausschlaggebend um zu entscheiden, dass solche Mietvertrage nicht personenabhängig sind und deshalb der Tod des Vermieters nicht ausschlaggebend sein kann für die Beendigung eines langfristigen Mietverhältnisses. Da somit keine Beendigung durch Tod eintritt, kann der Mietvertrag konsequenterweise vererbt werden.

Es bleibt abzuwarten, wie weitere Mietvertragsklauseln unter dem Gesichtspunkt der Vererblichkeit ausgelegt werden. Unter Juristen gibt es den Spruch, dass wenn Richter mit der Auslegung beginnen, man schon verloren hat. In diesem konkreten Fall ist etwas Wahres dran. Bevor man sich in dem Versuch einer möglichst sichern Formulierung verliert sollte man einfach in den Vertrag schreiben, dass dieser vererbbar ist und dass die ursprünglich vereinbarte Mietzeit bei vollständiger Bezahlung der Miete im Voraus der Vertrag bei Tod des ersten Mieters auf dessen Erben übergeht. Ob diese dann den Mietvertrag übernehmen wollen oder können steht auf einem anderen Blatt. Aber wie bei vielen rechtlichen Sachverhalten im Leben geht es erst einmal um die Sicherung der Ansprüche.


Über den Autor dieser Kolumne

Der deutsche Rechtsanwalt Markus Klemm, zugelassen am Landgericht Stuttgart, schreibt die FARANG-Rechtsberatungs-Kolumne. Zusammen  mit Amnat Thiengtham ist er gleichberechtigter Geschäftsführer der Kanzlei Asia LawWorks an der Thepprasit Road in Pattaya, welche  auf der Anwaltsliste der deutschen Botschaft aufgeführt ist. Immer wieder geraten Residenten in Streitangelegenheiten mit rechtlichen Folgen. DER FARANG möchte mit dieser Kolumne aufklären, um das Leben in Thailand leichter zu gestalten. Die Law Lounge-Kolumne ersetzt jedoch keine persönliche Beratung. Ebenfalls erfolgt keine Rechtsberatung per Telefon! 

Rechtsanwalt Klemm kann per E-Mail: talk2us@asialawworks.com oder telefonisch unter +66 38 411 591 kontaktiert werden. 

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