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Foto: vege / Fotolia.com
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Genau wie das Leben sind auch die Gesetze ständig in Bewegung. Manchmal werden diese groß angekündigt und manchmal eher unbemerkt. Ein gutes Beispiel für letzteres ist die Änderung von Wohnungsmietverträgen, welche am 1. Mai 2018 in Kraft treten. Diese Änderungen finden sich nun nicht im Besonderen Teil des Schuldrechts im Zivilgesetzbuch, sondern wurden von dem Ausschuss des Verbraucherschutzes erlassen. Dieser Ausschuss hat die Aufgabe besondere rechtliche Schuldverhältnisse genauer zu untersuchen und, wenn man zu dem Ergebnis kommt, dass es ein Missverhältnis aufgrund der Stellungen der Vertragsparteien kommt, können diese korrigierend eingreifen, damit es nicht zu ungerechten Mietvertragsklauseln kommt.

Von den Mietern sollte nun jeder aufhorchen, von den Vermietern nur diejenigen, welche mindestens fünf Wohnräume vermieten oder untervermieten. Dabei ist es unerheblich, ob die Wohnräume im gleichen Gebäude sind. Des Weiteren macht es keinen Unterschied, ob es sich um ein Haus, ein Condominium, ein Apartment oder einen anderen umschlossenen Raum handelt, welcher zu Wohnzwecken vermietet wird. Ausgenommen sind Studentenwohnheime und Hotels, da diese andere gesetzlichen Vorschriften haben.

Änderung bei Wohnungsmietverträgen

Jeder Vermieter mit mindestens fünf laufenden Miet­objekten sollte sich nun die Mühe machen und seine über den 1. Mai 2018 hinausgehenden Mietverträge anschauen, denn ab diesem Termin müssen Mietverträge den Folgenden Inhalt haben: (a) Jeder Mietvertrag muss in einer thailändischen Version vorliegen. Eine andere Sprache (meistens wohl Englisch) kann angeheftet oder in die thailändische Version als bilingualer Teil eingearbeitet sein. (b) Es muss der Name des Vermieters und, falls vorhanden, der Name seines Bevollmächtigens, beides mit vollständiger Anschrift und bei Bevollmächtigung mit der entsprechenden Vollmacht (Stempelsteuer von 30 Baht nicht vergessen) enthalten. (c) Der vollständige Name und die Adresse des Mieters. (d) Die genaue Bezeichnung des Mietobjekts. Dies erschöpft sich nicht nur in der Beschreibung wie Quadratmeterzahl, sondern im Falle von möblierten Objekten auch darin was alles an Möbeln, Elektrogeräten usw. mitvermietet wird. Doch auch dann ist noch zu erwähnen, in welchem Zustand das Objekt ist und die Mobilien, welche mitvermietet werden. Wer also ganz genau sein will, sollte noch erklären, dass der Kühlschrank drei Jahre und die Air-Condition bereits acht Jahre alt ist. Dies kann eine Menge Arbeit sein aber kann sich als Vermieter nachher auszahlen. (e) Die Mietzeit muss genau bestimmt sein und mit genau meinen wir, das genaue Datum von – bis zum … (f) Die genaue Höhe des Mietzinses, wann dieser fällig ist und die Bezahlung. Am besten ist eine monatliche Überweisung. (g) Welche Zusatzkosten (Strom- und Wasser) müssen bezahlt werden und bis wann. In Zukunft muss der Vermieter auf zwei Stellen nach dem Komma abrechnen und muss die Rechnung des Strom- und Wasserwerkes vorlegen. Damit sind die Zeiten vorbei, in welchem Vermieter Zusatzeinkünfte haben, indem sie für den Kubikmeter Wasser oder die Kilowattstunde mehr verlangen als die respektiven Anbieter. Dies sind weiter Kosten wie Müllabfuhr, Gärtner oder in einem Condominium die Beteilung an den Umlagen usw. (h) Etwaige sonstige Dienstleis­tungsgebühren, welche angemessen sein müssen und zu den tatsächlichen Kosten und deren Fälligkeit. Dies dürfte einigen Vermietern ein Dorn im Auge sein, da die manchmal nebulösen Dienstleistungsgebühren oft mit einem Premium an die Mieter weitergegeben werden. (i) Schließlich die genaue Höhe der Mietkaution.

Die Rechnungen, welche den Punkten (f) bis (h) zugrunde liegen, müssen mindestens sieben Tage vor Fälligkeit an den Mieter übersendet werden und sollten nicht als Originalrechnungen vorgelegt werden. Da etwa ein Wasser- und oder Stromzähler mehrere Mietobjekte versorgt, muss der Mieter die Möglichkeit haben, die Originalrechnungen und Rechnungsnachweise einsehen zu können. In vielen Fällen kommt es in Mietverhältnissen zum Streit wegen der Beschaffenheit des Mietobjekts der mitvermieteten Gegenstände und dem Wunsch des Mieters Reparaturen oder Baumaßnahmen vorzunehmen. Die oben erwähnte Inventarliste sowie der Beschaffenheitsbericht der Mietsachen sind von erheblicher Bedeutung. Zum einen muss der Mieter diese Unterlagen unterschreiben. Um diese mit gutem Gewissen tun zu können, muss er sich in aller Ruhe von dem Zustand überzeugen. Die spätere Beweisführung im Streitfall ist regelmäßig schwer und, wenn es nichts Schriftliches gibt, sieht es meistens nicht gut aus. Man kann es nicht oft genug sagen, bitte Zeit nehmen, alles schriftlich und per Bild festhalten und dann die Protokolle und Berichte an beide Parteien aushändigen. Ein weiterer Knackpunkt ist bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution. Eine gängige Standardklausel ist die Rückgabe der Kaution innerhalb von zwei Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Dies gilt so nicht mehr. Nach der neuen Gesetzeslage ist die Kaution sofort nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben und zwar, wenn der Vermieter das Objekt wieder in Besitz nimmt, d.h. mit der Schlüsselübergabe. Diese unverzügliche Rückgabe kann etwas ausgeweitet werden, wenn der Vermieter Zeit braucht um festzustellen, ob der Mieter Schäden verursacht hat, welche dem Mieter auch zugerechnet werden können. Der Vermieter muss aber innerhalb von sieben Tagen nach Ablauf des Mietverhältnisses handeln. Schafft er es in dieser Zeit nicht hat er kein Zurückbehaltungsrecht, welches über die sieben Tage hinausgeht. Sollten mit der Rückgabe des Deposit Kosten verbunden sein, so sind diese exklusiv vom Vermieter zu tragen.

Apropos Kosten, dieses Thema ist noch nicht zu Ende und wir werden dieses in der nächsten Ausgabe weiterbehandeln. Mehr Platz steht uns in dieser Ausgabe nicht zur Verfügung und eine Miss­achtung dieser Platzvorgabe würde auf Kosten der anderen Artikel und Werbeangebote in dieser Ausgabe führen.


Über den Autor dieser Kolumne

Der deutsche Rechtsanwalt Markus Klemm, zugelassen am Landgericht Stuttgart, schreibt die FARANG-Rechtsberatungs-Kolumne. Zusammen  mit Amnat Thiengtham ist er gleichberechtigter Geschäftsführer der Kanzlei Asia LawWorks an der Thepprasit Road in Pattaya, welche  auf der Anwaltsliste der deutschen Botschaft aufgeführt ist. Immer wieder geraten Residenten in Streitangelegenheiten mit rechtlichen Folgen. DER FARANG möchte mit dieser Kolumne aufklären, um das Leben in Thailand leichter zu gestalten. Die Law Lounge-Kolumne ersetzt jedoch keine persönliche Beratung. Ebenfalls erfolgt keine Rechtsberatung per Telefon! 

Rechtsanwalt Klemm kann per E-Mail: talk2us@asialawworks.com oder telefonisch unter +66 38 411 591 kontaktiert werden. 

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