Obwohl wir uns in der Oster-/ Fastenzeit und im thailändischen Neuen Jahr befinden, d.h. einer Zeit, in der man es eigentlich ruhig angehen sollte, befassen wir uns heute mit einem zumindest für mich emotionalen Thema: Der Landerwerb durch Minderjährige in Thailand.

Uns erreichen seit Wochen immer wieder die gleichen Anfragen zu diesem Thema, und da ich dies persönlich nicht verstehen kann, warum man zum Teil noch Säuglingen als Villenbesitzer eintragen muss, aber nachher kein Geld für eine gute Schulausbildung vorhanden ist, wird diese Ausgabe der Kolumne in Zukunft auch an Anfragende gesendet. Zwei Fliegen mit einer Klappe geschlagen, mein Blutdruck dankt es mir und die Betroffenen überlegen sich die Sache vorher vielleicht noch einmal. Der Vollständigkeit halber sei gesagt: Ich kann mir in keinster Weise das Recht herausnehmen, anderen zu sagen, wie die Kindererziehung oder die Ausgestaltung des Kindeswohls auszusehen hat, aber manchmal vergisst man im Eifer des Gefechts die rechtlichen Folgen.

Landerwerb durch Minderjährige

Alles beginnt mit den zwei Grundkonstellationen. (1) Ein Kind kommt (un-)ehelich auf die Welt und der ausländische Kindesvater erwirbt ein bebautes Grundstück, will das Eigentum der Immobilie aber nicht auf die Kindesmutter übertragen und entscheidet, das gemeinsame Kind soll das Eigentum erwerben und (2) die Ehe hat nicht gehalten was man sich versprochen hat und das Grundstück soll auf das minderjährige Kind übertragen werden.

Schon bei dem Eigentumserwerb durch den Minderjährigen gehen die rechtlichen Meinungen auseinander. Ein Minderjähriger (in Thailand bis zum 20. Lebensjahr) kann viele Rechtsgeschäfte des täglichen Lebens alleine abschließen, „sofern diese für ihn nicht rechtlich nachteilig sind“. Viele sagen nun, also wenn ein Immobilienerwerb nicht rechtlich vorteilhaft ist, dann weiß ich auch nicht weiter, immerhin hat der Minderjährige durch einen Rechtsakt ein erhebliches Vermögen erworben. Mit Immobilieneigentum kommen aber auch Pflichten und zwar in Form von Sicherungspflichten, Steuern und Abgaben. Dies macht ein Immobilienerwerb rechtlich nachteilhaft und verlangt nach unserer Meinung schon die Zustimmung durch ein Familiengericht.

Nur die wenigsten Grundbuchämter sehen dies so wie wir. Die Mehrheit der Grundbuchämter registrieren ohne weiteres Minderjährige als Immobilieneigentümer. Die Jahre vergehen und das Schicksal nimmt in manchen Fällen seinen Lauf und zwar in der Form, dass die Vermögensverhältnisse der Eltern und/ oder Sorgeberechtigten sich verschlechtern und man muss anfangen, Eigentum zu verkaufen. In diesen Fällen steht eine Immobilie dann immer ganz oben auf der Liste und bei uns klingelt dann das Telefon mit der Frage, ob wir die Immobilie, welche dem Sohn oder der Tochter gehört, noch diese Woche verkaufen können. Diese Frage müssen wir leider immer verneinen. Manche sind zum Teil informiert und berufen sich sodann auf Paragraph 26 des thailändischen Zivilgesetzbuches, in welchem geregelt ist, dass ein Minderjähriger sein Eigentum nach seinem Belieben verkaufen darf. Damit ist aber bewegliches Eigentum gemeint und auch nicht jedes bewegliche Eigentum. Einschlägig ist hier Paragraph 1574 des gleichen Gesetzes, in welchem ausdrücklich geregelt ist, welche Arten von Rechtsgeschäften durch ein Familiengericht genehmigt werden müssen und dadurch den Eltern/ dem Erziehungsberechtigten entzogen sind. Die Liste ist erheblich und umfasst den Genehmigungsvorbehalt durch ein Familiengericht bei unbeweglichem Vermögen, genauer der Verkauf, dem Tausch, dem Verkauf mit Recht auf Rückübertragung, Verkauf von Immobilien auf Mietkaufbasis, Hypothekenregistrierung, bzw. bei bereits belastetem Vermögen die Hypothekenlöschung und die Einräumung von Nießbrauch-Rechten. Wir wollen hier nicht die ganze Liste aufzählen, sondern uns nur auf Immobilien konzentrieren. Ein wichtiger Punkt ist noch, dass der Minderjährige alleine keine Mietverträge mit einer längeren Laufzeit als drei Jahre abschließen darf.

Berufstätigkeit Minderjähriger

Manche sind der Meinung, dass man seinem Kind seine Kindheit lassen soll, denn der Ernst des Lebens beginnt viel zu schnell. Wer hingegen der Meinung ist, dass ein Kind nicht früh genug damit anfangen kann, Karriere zu machen, dem sei noch mitgeteilt, dass man seinem Kind ab dem 15. Lebensjahr erlauben darf, ein Geschäft mit Gewinnerzielungsabsicht zu gründen, bzw. seine Arbeitskraft auf dem freien Markt anbieten zu können. Sollte der Erziehungsberechtigte seine Zustimmung verweigern, kann der mindestens 15-Jährige selber zu Gericht gehen und eine Genehmigung beantragen, geschäftlich aktiv zu werden. Wenn ein 15-Jähriger diesen Schritt alleine unternimmt, dann hat er eigentlich schon bewiesen, dass er es ernst meint und man sollte dann seinen Eifer unterstützen.

Wie eingangs erwähnt, ist dies ein schwieriges Thema. Was für die Eltern das Beste ist, ist nicht immer auch gut für das Kind. Die Sicherung des Investments des ausländischen Kindesvaters über die Kinder halten wir für falsch. Selbst, wenn man sich dann später die Mühe macht, das Grundstück des Kindes mit Zustimmung zu verkaufen, bleibt das Geld beim Jugendamt und der Verkaufserlös kann nur ausbezahlt werden, wenn es nachweisbar direkt dem Kindeswohl zugutekommt. Wer sich nicht beides leisten kann, d.h. Immobilien und eine gute Schulausbildung, sollte unseres Erachtens letzteres bevorzugen. Da dies aber eine Rechtskolumne ist, soll diese dem geneigten Kindesvater vor Augen führen, dass ein Immobilienerwerb im Namen des Kindes nicht immer das ist, was man sich davon verspricht.

Über den Autor dieser Kolumne Der deutsche Rechtsanwalt Markus Klemm, zugelassen am Landgericht Stuttgart, schreibt die FARANG-Rechtsberatungs-Kolumne. Zusammen mit Amnat Thiengtham ist er gleichberechtigter Geschäftsführer der Kanzlei Asia LawWorks an der Thepprasit Road in Pattaya, welche auf der Anwaltsliste der deutschen Botschaft aufgeführt ist. Immer wieder geraten Residenten in Streitangelegenheiten mit rechtlichen Folgen. DER FARANG möchte mit dieser Kolumne aufklären, um das Leben in Thailand leichter zu gestalten. Die Law Lounge-Kolumne ersetzt jedoch keine persönliche Beratung. Ebenfalls erfolgt keine Rechtsberatung per Telefon! Rechtsanwalt Klemm kann per E-Mail: talk2us@asialawworks.com oder telefonisch unter +66 38 411 591 kontaktiert werden.