In der letzten Kolumne hatten wir angekündigt, dass wir uns in dieser Ausgabe mit der 2017 in Kraft tretenden reformierten „Land and House Tax“ (Grundsteuer) beschäftigen werden. Seit dieser Ankündigung mehren sich mittlerweile die Zeichen, dass diese nun erst 2018 in Kraft treten soll. Wir haben uns dennoch entschieden, das Thema zu behandeln, da es für den einen oder anderen Handlungsbedarf gibt und bei Immobilienfragen es manchmal etwas länger dauert, um zu planen und dann zu handeln.

Zur Einstimmung zunächst einmal ein paar Zahlen und Fakten. Das Finanzminis­terium ist gerade dabei 32 Millionen registrierte Grundstücke neu zu bewerten. Dieser amtliche Wert dient dann als erste Berechnungsgrundlage für die neue Grundsteuer. Das Ministerium geht davon aus, dass die neue Steuer bis zu 64 Milliarden Baht in die Kassen der Kommunen spült. Wie schon eingangs erwähnt, ist die Grundsteuer nichts Neues, neu sind die Berechnungsgrundlagen und die Eintreibung der Steuer. Bisher gilt folgende Regelung: Der Erstwohnsitz ist von der Steuerpflicht befreit. Befinden sich im Eigentum des Steuerpflichtigen weitere Immobilien und werden diese vermietet, so greift der Steuersatz von 12,50 Prozent pro Jahr, berechnet vom Jahresmietzins. Ist die Steuerbehörde der Meinung, dass der Mietzins zu niedrig ist, hat diese die Möglichkeit, den amtlichen Wert der Immobilie als Berechnungsgrundlage zu nutzen.

Die gleiche Regelung gilt für Condominiumbesitzer. Sollte der Fall vorliegen, dass eine thailändische Firma Eigentümerin des bebauten Grundstückes ist, so gilt hier nicht die Regelung, dass es sich um einen Erstwohnsitz handelt, mit der Folge der Steuerbefreiung. Egal, wie man es dreht und wendet, ob man vorträgt, dass die Immobilie ein Ferienheim ist oder als Wohnung für die Geschäftsführung benutzt wird oder ob tatsächlich Miete bezahlt wird oder ob die Firma Einkommen aus gewerblicher Sicht betreibt. Die Steuer muss bezahlt werden. Die meisten Konstruktionen dieser Art tun dies auch, da eine thailändische Firma ohne Einnahmen wohl über Jahre nicht zu halten ist.

Unterteilung der Grundstücke

So weit, so gut – und was ändert sich nun? Zunächst folgt eine Unterteilung der Grundstücke und deren Widmung in landwirtschaftliche Flächen, Grundstücke zu Wohnzwecken, Gewerbeflächen und unbebaute Grundstücke. Landwirtschaftliche Flächen sollen mit einem amtlichen Wert von 50 Millionen Baht und mehr mit 0,05 Prozent besteuert werden. Landwirtschaftliche Flächen, welche einen Wert von mehr als 100 Millionen Baht aufweisen, werden mit 0,1 Prozent besteuert. Der Freibetrag liegt bei 50 Millionen Baht.

Bei Grundstücken mit Wohnzwecken ist der Freibetrag beim Erstwohnsitz bis 50 Millionen Baht steuerfrei. Dann folgt die gleiche Staffelung, wie soeben bei den landwirtschaftlichen Flächen dargelegt. Ich unterstelle, dass die Anzahl solcher Häuser zumindest in Pattaya beschaulich sein dürfte, weshalb man hier eigentlich beruhigt sein kann. Interessant wird es bei mehreren Grundstücken, welche als Ferienhaus bzw. zur Vermietung vorgesehen sind.

Bei allen weiteren Immobilien endet der Steuerfreibetrag bei 5 Millionen Baht. Die dann vorgesehene Staffelung verläuft dann wie folgt: 5 Millionen bis 10 Millionen Baht = 0,03Prozent; 10 bis 20 Millionen Baht = 0,1 Prozent; 20 bis 30 Millionen Baht = 0,15 Prozent; 30 bis 50 Millionen Baht = 0,2 Prozent; 50 bis 100 Millionen Baht = 0,25 Prozent und alles über 100 Millionen Baht = 0,3 Prozent.

Die nächsten beiden Kategorien, Gewerbe- und unbebaute Flächen werden stärker besteuert und waren eigentlich die Veranlasser dieser Steuerreform. Bei Gewerbeflächen endet der Freibetrag bei 20 Millionen Baht. Die Staffelung setzt sich dann fort bei 20 Millionen Baht bis 50 Millionen Baht = 0,5 Prozent; 50 Millionen Baht bis 100 Millionen Baht = 0,7 Prozent; 100 Millionen Baht bis 1 Milliarde Baht = 0,9 Prozent; 1 Milliarde Baht bis 3 Milliarden Baht = 1,2 Prozent und schließlich alles über 3 Milliarden Baht = 1,5 Prozent. Immobilienspekulanten sollen ebenfalls mehr zur Kasse gebeten werden, wobei sich der Steuersatz hier an die Dauer der ungenutzten Fläche bezieht. Ist ein Grundstück mindestens 1 bis 3 Jahre ungenutzt ist der Steuersatz 1,00 Prozent, zwischen 4 und 6 Jahren werden 2,00 Prozent fällig und ab 7 Jahren und mehr werden 3,00 Prozent Grundsteuer berechnet.

Neu ist dann auch, dass die Steuer mittels eines Steuerbescheids eingefordert wird und nicht wie bisher, die Pflicht und Anzeige der Steuerzahlung dem Steuerschuldner auferlegt wird. Jeder, welcher nun über mehr als eine Immobilie verfügt sollte einmal sein Immobilienportfolio neu berechnen und die neue Steuerlast auch bei der Kalkulation der möglichen Verkaufspreise belasten. Die neuen amtlichen Werte des Finanzministeriums sind noch nicht bekannt aber auch wenn die Steuersätze auf den ersten Blick als gering betrachtet werden können, ist man doch schnell bei einem nicht unerheblichen Betrag angelangt, welcher sich dann noch jährlich wiederholt.

Da dies die letzte Kolumne für dieses Jahr ist, kann ich Sie unmöglich mit Steuersätzen ins neue Jahr verabschieden. Wie jedes Jahr möchten wir uns an dieser Stelle für die zahlreichen interessanten Anfragen und Rückmeldungen bedanken. Wir konnten nicht alles beantworten, denn unser Wissen ist nicht unendlich, aber wir bemühen uns jeden Tag aufs Neue! Für die Zeit, bis Sie die nächste Ausgabe dieser Kolumne in Händen halten, wünschen wir Ihnen einen guten Start ins neue Jahr und viel Erfolg!

Über den Autor dieser Kolumne Der deutsche Rechtsanwalt Markus Klemm, zugelassen am Landgericht Stuttgart, schreibt die FARANG-Rechtsberatungs-Kolumne. Zusammen mit Amnat Thiengtham ist er gleichberechtigter Geschäftsführer der Kanzlei Asia LawWorks an der Thepprasit Road in Pattaya, welche auf der Anwaltsliste der deutschen Botschaft aufgeführt ist. Immer wieder geraten Residenten in Streitangelegenheiten mit rechtlichen Folgen. DER FARANG möchte mit dieser Kolumne aufklären, um das Leben in Thailand leichter zu gestalten. Die Law Lounge-Kolumne ersetzt jedoch keine persönliche Beratung. Ebenfalls erfolgt keine Rechtsberatung per Telefon! Rechtsanwalt Klemm kann per E-Mail: talk2us@asialawworks.com oder telefonisch unter +66 38 411 591 kontaktiert werden.