Angesichts der Zinssituation in Europa investieren viele in Immobilien. Dies hat bspw. in Deutschland in den Ballungsgebieten zu stark steigenden Immobilienpreisen geführt und die Investoren sehen im „Betongold“ eine höhere Rendite durch Mieteinnahmen. Derjenige, welcher nun nicht über ausreichend Kapital verfügt, nutzt die Gunst der Stunde dennoch um zumindest die eigenen vier Wände in seiner Urlaubszeit zu vermieten, um im Idealfall den Sommerurlaub dadurch zu finanzieren. Dies ist die Stunde der Internetplattformen zur Kurzzeitvermietung.

In Berlin gilt seit dem 1. Mai dieses Jahrs das sog. „Zweckentfremdungsverbot“. Dieses Gesetz verbietet die gewerbliche Vermietung von Berliner Wohnungen an Touristen, sofern dies nicht ausdrücklich genehmigt ist. Der Berliner Senat will dadurch der mittlerweile drohenden Wohnungsknappheit in Berlin entgegentreten und Wohnraum für Berliner schaffen.

Anfang Juni dieses Jahres hat auf Anweisung des thailändischen Innenministeriums das Grundbuchamt in Phuket alle dort registrierten Condominien informiert, dass die Kurzzeitmiete von Wohnungen in einem Condominium gegen das thailändische Hotelgesetz verstößt und mit einer Geld- und/ oder Haftstrafe geahndet werden kann. Die Kurzzeitmiete wird dabei so definiert, dass alle Mietverhältnisse mit einer Laufzeit von weniger als 30 Tagen davon erfasst sind. Die Intention der jeweiligen Verantwortlichen ist zwar eine andere – Wohnungsknappheit in Berlin einerseits und Unterbindung von dem Betreiben eines illegalen Hotels in Phuket andererseits – das Ergebnis bleibt für die Wohnungseigentümer jedoch das gleiche.

Kurzzeitmiete verstößt gegen Gesetz

Das Grundbuchamt in Phuket argumentiert mit folgenden Argumenten: Zum einen führt ein ständiger Wechsel der Mieter zu einer Belastung für die Nachbarn. Es kann zu erheblichen Schäden an fremdem Eigentum durch die Kurzzeitmieter und im Ernstfall auch zu körperlichen Schäden kommen. Die Durchsetzung dann entstehender Schadenersatzansprüche ist schwer und oft unmöglich. Dies kann zwar auch in einem Hotel passieren aber regis­trierte Hotels haben durch ihre Lizenz Versicherungsauflagen und organisieren den Zimmerwechsel auf eine solche Arte und Weise, dass andere Gäste nicht gestört werden.

Wer nun meint über dem Gesetz zu stehen hat im Ernstfall die Aussicht auf eine Geldstrafe von 20.000 Baht und oder ein Jahr Gefängnis. Doch damit ist das Problem noch nicht abgehandelt. Es spielt erst einmal keine Rolle ob der Vermieter Thailänder oder Ausländer ist. Nach den geltenden Regeln muss jeder Mieter – auch wenn nur für eine Nacht und selbst dann, wenn die Übernachtung unentgeltlich ist wie bspw. bei Familienmitgliedern und Freunden – dies der zuständigen Immigration gemeldet werden. Ein Unterlassen dieser Meldung hat ebenfalls Strafcharakter. Stellt man mehrere Wohnungen für den Mietmarkt zur Verfügung, müssen die Mieteinnahmen versteuert werden. Ist man schließlich ausländischer Wohnungseigentümer und betreibt die Vermietung seiner Wohnung auf einer gewerblichen Basis, erfordert dies eine entsprechende Arbeitsgenehmigung. Wer nun diesen Voraussetzungskatalog für eine ordnungsgemäße Vermietung für Mietsverhältnisse für mehr als 30 Tage erfüllt, muss sich wohl von den bisher erzielten Traumrenditen verabschieden, aber es gibt Licht am Ende des Tunnels und zwar für all diejenigen, die neben realem Eigentum noch über geistiges Eigentum verfügen.

Schutz geistigen Eigentums

Am 28. Juli 2016 ist Thailand dem sog. „Madrider Abkommen über die internationale Registrierung von Marken“ beigetreten. Lange hat es gedauert, da das erste Abkommen bereits 1891 geschlossen wurde. Gemeinsam mit diesem Beitritt Thailands wurde auch das thailändische Markengesetz geändert. Die wichtigsten Änderungen wollen wir nachfolgend darstellen, denn ein Markenzeichen oder besser bekannt als „Trademark“, kann von enormen Wert für den Eigentümer sein. Unter dem neuen Markengesetz ist es nun auch möglich, Geräusche und Sounds zu registrieren. Ein wohl sehr markanter Sound der uns allen bekannt ist, ist dieser welchen wir hören, wenn wir einen 7-Eleven-Laden betreten. Dieser hört sich in Chiang Mai genauso an wie in Pattaya und selbst mit geschlossenen Augen weiß jeder, wo er sich gerade befindet.

Neu eingeführt ist auch die Möglichkeit, nun dreidimensionale Zeichen zu registrieren. Dies ist vor allem für die Softwareindustrie und dabei für die Computerspielehersteller von Bedeutung. Alle 3-D-Computerspieler wissen, was ich meine. Schließlich wurden die Strafen von Markenrechtsverletzungen deutlich erhöht. Wer ein geschütztes Markenzeichen ohne Genehmigung verwendet, sieht sich einer Strafandrohung von bis zu vier Jahren Haft und/ oder einer Geldstrafe von bis 400.000 Baht ausgesetzt. Dabei kann das Gericht entscheiden, dass es keinen sog. Fortsetzungszusammenhang gibt, d.h. die genannten Strafen können pro Einzelfall verhängt werden und nicht als Gesamtstrafe für mehrere Gesetzesverstöße. Dies erfolgt auch im Zuge der Anstrengung, Thailand in Kürze von der von den USA geführten roten Liste mit Ländern mit eklatanten Verstößen gegen das geistige Eigentum zu löschen. Unseres Erachtens ein guter Schritt, da geistiges Eigentum ebenso schützenswert ist wie materielles Eigentum.

Über den Autor dieser Kolumne Der deutsche Rechtsanwalt Markus Klemm, zugelassen am Landgericht Stuttgart, schreibt die FARANG-Rechtsberatungs-Kolumne. Zusammen mit Amnat Thiengtham ist er gleichberechtigter Geschäftsführer der Kanzlei Asia LawWorks an der Thepprasit Road in Pattaya, welche auf der Anwaltsliste der deutschen Botschaft aufgeführt ist. Immer wieder geraten Residenten in Streitangelegenheiten mit rechtlichen Folgen. DER FARANG möchte mit dieser Kolumne aufklären, um das Leben in Thailand leichter zu gestalten. Die Law Lounge-Kolumne ersetzt jedoch keine persönliche Beratung. Ebenfalls erfolgt keine Rechtsberatung per Telefon! Rechtsanwalt Klemm kann per E-Mail: talk2us@asialawworks.com oder telefonisch unter +66 38 411 591 kontaktiert werden.