Makler muss sein!

​Beim Immobilienkauf sollte man auf den Erfahrungshorizont eines Experten setzen

Pünktlich zur Hauptsaison hier ein Aufruf für Käufer und Verkäufer, einen Makler einzuschalten. Zugegebenermaßen auch ein Aufruf in eigener Sache – schließlich brauchen wir „Geschäft” – doch viel mehr ist ein Makler für alle drei Parteien von Vorteil.

Als meine Frau letztens einen Zahnersatz bekam, war ich von der Erfahrung und dem Können der Zahnklinik sehr beeindruckt – ich bin dort seit über 19 Jahren ein sehr zufriedener Patient. Beim ersten Anlauf saß alles sehr gut und sah auch toll aus, aber der Inhaber war nicht zufrieden, also wurde nachgearbeitet bis hin zur Perfektion. Ich mag diesen Anspruch, dem Kunden das Beste zu liefern was möglich ist.

Die Provision zahlt der Verkäufer

Nahezu jeder würde das beim Zahnersatz ähnlich sehen, wenn es aber um Immobilien geht, denken viele, dass sie das selber können oder sich besser auf einen Freund verlassen, der hier schon seit ein paar Jahren lebt. Nebenbei könne man ja auch einen „Deal“ machen, da der Makler ja Provision bekommt.

Die Provision zahlt der Verkäufer, die Beratung für den Kaufinteressenten ist kostenlos, egal, wie lange ich mich um diese(n) kümmere! Der „gute Freund“ hat ja schon mal eine Immobilie gekauft, ggf. auch zwei oder drei, war nicht immer zufrieden, hat auch mal total schlechte Erfahrungen gesammelt und braucht immer noch keinen Makler. Der Makler allerdings hat in den letzten Jahren mehr als 100 Immobilien verkauft, mehrere Lehrgänge besucht, ist im Verband organisiert, hält sich täglich auf dem Laufenden und hat kaum Zeit für Urlaub.

Würden Sie Ihre Zähne dem Freund anvertrauen, der schließlich einen tollen Werkzeugkasten mit Zangen und Bohrern hat? Natürlich nicht - „aber makeln kann doch jeder!?“ Natürlich, es gibt ja in Thailand keinen „Maklerschein“ wie in Deutschland oder den USA, „Reinigungen und Immobilien“ gibt es ja an jeder Ecke.

Seit rund zehn Jahren als Gruppe und einige Jahre später als eingetragener Verband, gibt es die Real Estate Broker Association Eastern Seaboard (REBA ES). Dort sind zwar nur 13 Firmen organisiert, diese decken aber den gesamten Markt hinsichtlich des Immobilienangebots und des Kundenkreises ab. Als ich kürzlich durchzählte, kam ich bei den Beratern auf mindestens neun Nationen mit ebenso vielen Sprachen und zusammengerechnet mehreren hundert Jahren Berufserfahrung.

Jede Mitgliedsfirma hat mindestens einen Mitarbeiter, der CRS (Certified Residential Specialist) oder CIPS (Certified International Property Specialist) ist und diese Kurse der NAR (National Association of Realtors/ USA) in Bangkok absolviert hat. Übrigens dauern diese Kurse drei bis fünf Tage und sind schon sehr anstrengend. Als ich vor 25 Jahren meinen Maklerschein in Deutschland absolvierte, war das eine Samstagveranstaltung und dauerte ganze vier Stunden.

Um REBA-ES-Mitglied zu werden, muss man bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Man wird vom Vorstand zu einem Gespräch eingeladen und muss Auskunft über Qualifikationen und Berufserfahrungen erteilen. Es ist keinesfalls überraschend, dass mehr Antragsteller über die Jahre abgelehnt als in den Verband aufgenommen wurden.

Als Mitglied hat man den Vorteil, mit Kollegen zusammenzuarbeiten, ohne Gefahr zu laufen, dass diese ein Objekt oder einen Käufer wegschnappen: wir respektieren uns gegenseitig, klingeln nicht an Häusern, wo bereits ein Kollege ein Verkaufsschild angebracht hat, sondern kooperieren zum Vorteil des Kunden: wenn ich die entsprechende Immobilie nicht habe, frage ich im Verband nach. Kommt der Kauf zustande, wird die Provision geteilt zwischen dem Makler, der die Immobilie hat und dem, der den Käufer repräsentiert.

Servicewüste ein Fremdwort

Ein guter Freund von mir, der in Deutschland als Investor und Verwalter sehr viel Erfahrung mit Immobilien hat, hat mich gerade über die Arbeit der Makler dort „upgedated“: es ist zwar nicht mehr so schlimm wie zu meiner Zeit („Fahren Sie mal in die Sonnenallee Nummer XY und klingeln bei Meier, die haben den Schlüssel“), aber Serviceleistungen, wie die Erstellung des Käuferprofils, Immobilientouren, Verhandlungen zwischen den Parteien, die Gestaltung des Kaufvertrages, Informationen über rechtliche Implikationen (ggf. in Zusammenarbeit mit einem Anwalt) und die Begleitung beider Parteien durch den gesamten Kaufvorgang wie in Pattaya, werden dort nicht geboten.

Und zumindest bis zum ersten Januar 2015 zahlt in Deutschland auch noch der Käufer bzw. Mieter. In Thailand zahlt immer der Verkäufer bzw. Vermieter, das ist so üblich, obwohl es zumindest in der Theorie auch anders verhandelt werden kann – ist mir aber in über 19 Jahren noch nicht vorgekommen.

Vermutlich aufgrund dieses Erfahrungshorizontes habe ich vergleichsweise mehr Kunden aus den USA als aus deutschsprachigen Ländern: in Amerika gehen Verkäufer und Käufer (fast) immer zum Makler. Die Berufspositionen sind dort sehr streng geregelt, ebenso die Verantwortlichkeit gegenüber den beiden Parteien, wie auch der Verkaufsprozess. Das ist hier nicht so, auch wenn wir im Verband auf freiwilliger Basis die „Rules and Regulations“ und den „Code of Ethics“ (Regeln und Verhaltenskodex) der Amerikaner übernommen haben. Und man kann sich auch beschweren: es gibt ein Schiedsgerichtsverfahren, wenn ein Kunde sich von einem Makler schlecht behandelt fühlt. In einem Land, wo der Rechtsweg lang und teuer und der Verbraucherschutz noch unterentwickelt sind, sicherlich ein großer Vorteil. Einen regelrechten „Schiedsspruch“ hat es in der Geschichte von REBA ES allerdings noch nie gegeben, was aber nicht daran liegt, dass Beschwerden abgeschmettert werden. Was es gab, waren einige wenige Fälle, in denen ein REBA-ES-Vorstandsmitglied in einem Gespräch mit beiden Seiten die Wogen geglättet hat.

Besser gut beraten

Obwohl dem Käufer ja keine Kosten entstehen, werden mir immer noch Immobilien zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten, die ich zumindest in diesem Fall nicht empfohlen hätte: Letzte Woche beschwerte sich eine Eigentümerin, dass wir ihr Condo immer noch nicht vermietet hätten. Ohne ins Detail zu gehen, die Wohnung ist zu groß, zu teuer, ohne in der Luxusklasse zu sein, liegt weder in der Stadtmitte noch am Wongamat, und direkt nebenan gibt es ein Restaurant mit landestypischer Musikbeschallung - natürlich ohne Makler gekauft!

Als Makler kann und soll ich ja nicht für den Kunden entscheiden, denn er muss ja dort schließlich wohnen, und jeder hat einen anderen Geschmack. Aber mit einem offenen Ohr für den „Lifestyle“ des Kunden kann ich eine Vorauswahl treffen, bzw. ihn über den einen oder anderen Vor - oder Nachteil einer Immobilie unterrichten. Deshalb sind meine ersten Fragen immer: „Wofür wird die Immobile gekauft?“ und bei Eigennutzung „wie leben Sie“? Das hat mit Neugier nichts zu tun, der Zahnarzt fragt ja auch, wo es wehtut. Denn es macht keinen Sinn, einem Single, der fünfmal pro Woche fein essen geht, eine Villa am Mabprachan-See zu verkaufen, auch wenn sie toll und günstig ist. Andersherum wird sich eine Familie mit zwei Kindern in einem Condo nicht wohlfühlen, auch wenn es dort einen tollen Meerblick gibt. Ausnahmen bestätigen natürlich die Regel, und diese Beispiele sind Extrempunkte auf einer weiten Skala. Wenn das immer so einfach wäre! In der Praxis gibt es da sehr viele feiner Nuancen, auf die man achten muss, aber schließlich haben wir das gelernt und über viele Jahre Berufserfahrung verfeinert. Infos: www.rebaes.com.

Über den Autor:

Heiner Moessing ist Gründer und Geschäftsführer der Immobilienfirma Siam Properties und seit über 18 Jahren in Pattaya tätig. Er freut sich über Anregungen und Fragen zu allen Themen rund um den Kauf, Bau, Umbau und die Vermietung von Immobilien. 

Kontakt: Tel.: 081-861.1907

E-Mail: info@siamproperties.net

Webseite: www.siamproperties.net

Heiner Moessing ist Gründer und Geschäftsführer der Immobilienfirma Siam Properties und seit über 18 Jahren in Pattaya tätig. Er freut sich über Anregungen und Fragen zu allen Themen rund um den Kauf, Bau, Umbau und die Vermietung von Immobilien. 

Kontakt: Tel.: 081-861.1907, E-Mail: info@siamproperties.netwww.siamproperties.net

Foto: epa
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Comments

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Michael Herrmann 24/08/2016 18:23
Makler muss sein
Auch wenn der Artikels schon ein wenig älter ist, scheint er mehr denn je aktuell zu sein. Auch ich würde mich gern von Herrn Moessing beraten lassen, wenn es denn mal so weit ist. Allerdings finde ich es schade, dass wein Web-Portal www.siamproperties.net lediglich auf englisch und russisch kommuniziert. Herr Moessing, Sie sind doch deutscher Landsmann, oder?!?!
Rainer Hoff 07/07/2015 16:06
Makler muß sein
Ich würde mich freuen, von Ihnen beraten zu werden.