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Foto: vege / Fotolia.com
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Wie bereits in der letzten Ausgabe angekündigt, möchten wir hier den zweiten Teil der umfangreichen gesetzlichen Änderungen der Wohnungsmietverträge, welche am 1. Mai 2018 in Kraft treten, darstellen. Deshalb wollen wir ohne weitere Einleitungsworte nahtlos an den ersten Teil anschließen.

Wir sind immer noch bei dem nun gesetzlich formulierten Mindestinhalt eines Wohnungsmietvertrages. Die ursprünglich vereinbarte Mietdauer und die Forderung des damit verbundenen Mietzinses im Voraus zu verlangen sind vom Vermieter nicht mehr durchsetzbar. Der Mieter hat neuerdings die Möglichkeit, den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, dies bedarf aber einer Kündigungsfrist von 30 Tagen. Dies war bisher nur in den sogenannten „Expat“-Mietverträgen zu finden, da es für eine ausländische Fachkraft keinen Sinn macht, starre Mietverträge zu unterschrieben, wenn dieser kurzfristig von der Firma versetzt wird. Das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters wird erschwert. Sollte der Mieter eine materielle Vertragsverletzung begehen, d.h. Beschädigung des Mietobjekts, Nichtzahlung der Miete, muss der Vermieter den Mieter schriftlich über den Verstoß gegen den Mietvertrag informieren, jedoch nicht nur mitteilen, sondern der Verstoß muss in roter Schrift, Fettdruck und kursiv klar beschrieben werden. Gleichzeitig muss der Vermieter den Mieter auffordern, innerhalb von 30 Tagen den Mangel zu beheben oder es erfolgt die Kündigung. Schließlich müssen die Mietverträge in doppelter Ausführung erstellt werden und jede Partei muss eine Ausfertigung erhalten.

Ein schlauer Vermieter kann nun auf die Idee kommen und sich sagen, „was ich nicht in den Mietvertrag schreibe, kann später (a) nicht gegen mich verwendet werden und (b) im konkreten Fall kann ich dann meinem Mieter „meine“ Rechtsfolge darlegen“. Man spricht von einer „bewussten Regelungslücke“, um bei Eintritt eines streitigen Sachverhalts die vielleicht mächtigere Stellung als Vermieter ausnutzen zu können. Gegen diese schlauen Vermieter hat der Gesetzgeber aber vorgesorgt und regelt, dass bei Nichtvorhandsein des oben genannten Mindestinhalts die Parteien davon ausgehen, dass dies dennoch so vereinbart wurde. Der neue Mindestinhalt steht also in keiner Weise zur Disposition der Parteien.

Viele Neuregelungen für Vermieter

Doch auch Vermieter, welche alles geregelt haben wollen, schießen manchmal über das Ziel hinaus und sind nur von eigenen Interessen geleitet. Wer also die bisher nachfolgend genannten Klauseln verwendet, muss sich nicht wundern, wenn im Streitfall diese zur Makulatur erklärt werden: (a) Ein Haftungsausschluss des Vermieters für Vertragsverletzungen und rechtswidrige Handlungen. (b) Abschlagszahlung auf den Mietzins, welche eine Monatsmiete übersteigen. (c) Erhöhung des Mietzinses, Gebühren von öffentlichen Versorgungsunternehmen, Dienstleistungsgebühren für den Unterhalt sowie weitere Kosten vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer. (d) Ein Deposit, welches den Gegenwert einer Monatsmiete übersteigt. (e) Vertragsklauseln, welche es dem Vermieter ermöglichen, die Abschlagszahlung und/ oder das Deposit zu beschlagnahmen. (f) Vertragsklauseln, welche es dem Vermieter oder seines Vertreters erlauben, das Mietobjekt ohne Vorankündigung zu betreten. (g) Jede Vorabzustimmung des Mieters zur Zahlung eines Premium bzgl. der Strom- und Wasserpreise. Der Vermieter muss die Strom- und Wasserpreise 1:1 an den Mieter weitergeben und kann keine höheren Preise verlangen. (i) Der Vermieter kann nicht vertraglich regeln, dass er wegen Nichtbezahlung des Mietzinses ein Zurückbehaltungsrecht an dem Eigentum des Mieters in der Wohnung hat. Der Vermieter darf auch nicht einfach ein neues Schloss einbauen oder den Mieter sonst am Zugang zu dem Mietobjekt hindern. (j) Sollte der Mieter eine Verlängerung des Mietvertrages wünschen, darf der Vermieter zwar einen höheren Mietzins verhandeln, er darf aber keine Gebühr verlangen, um überhaupt in die neuen Mietvertragsverhandlungen einzusteigen. (k) Die Möglichkeiten einer außerordentlichen Kündigung durch den Vermieter werden auf nur noch auf eine Möglichkeit reduziert und zwar auf den Fall, dass der Mieter einen materiellen Verstoß gegen den Mietvertrag begeht und diesen nicht fristgerecht behebt. (l) Das mal etwas kaputt gehen kann, kommt in den besten Familien vor. Dass man diesen Schaden ersetzen muss ist keine Frage. Der normale Verbrauch/ Verschleiß ist aber Risiko des Vermieters und die dadurch entstandenen Kosten können nicht auf den Mieter abgewälzt werden. (m) Das Gleiche gilt für Fälle der höheren Gewalt. Auch hier kann ein Mieter nicht haftbar gemacht werden.

In der Konsequenz eine Menge Neuregelungen und jeder Vermieter sollte sich die Mühe machen seine laufenden Mietverträge durchzuschauen, um abzuklären, ob Handlungsbedarf besteht. Wer sich nicht am wilden Treiben über die Songkran-Feiertage beteiligen will, hat genügend Zeit dies vorzunehmen. Wer die Einstellung vertritt „Wo kein Kläger, da kein Richter!“ mag der Dinge harren, die da kommen mögen, doch wenn sie kommen dann in Form von einer richterlichen Anpassung des Mietvertrages plus der Gefahr einer strafrechtlichen Würdigung mit einem Strafrahmen von einem Jahr Haft und/ oder 100.000 Baht Geldstrafe. All denjenigen, welche die Mietverträge schon kontrolliert haben, bzw. nicht mehr als fünf Immobilien vermieten, entlassen wir nun in die Songkran-Feiertage. Passen Sie auf sich auf!


Über den Autor dieser Kolumne

Der deutsche Rechtsanwalt Markus Klemm, zugelassen am Landgericht Stuttgart, schreibt die FARANG-Rechtsberatungs-Kolumne. Zusammen  mit Amnat Thiengtham ist er gleichberechtigter Geschäftsführer der Kanzlei Asia LawWorks an der Thepprasit Road in Pattaya, welche  auf der Anwaltsliste der deutschen Botschaft aufgeführt ist. Immer wieder geraten Residenten in Streitangelegenheiten mit rechtlichen Folgen. DER FARANG möchte mit dieser Kolumne aufklären, um das Leben in Thailand leichter zu gestalten. Die Law Lounge-Kolumne ersetzt jedoch keine persönliche Beratung. Ebenfalls erfolgt keine Rechtsberatung per Telefon! 

Rechtsanwalt Klemm kann per E-Mail: talk2us@asialawworks.com oder telefonisch unter +66 38 411 591 kontaktiert werden. 

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