In dieser Ausgabe unserer Kolumne bringen wir den zweiten Teil unserer Checkliste – welche zwar nicht abschließend ist – nach unserer Meinung jedoch die wichtigsten Punkte enthält, welche bei einem geplanten Hauskauf zu berücksichtigen sind. Wer den ersten Teil nicht in der gedruckten Fassung hat bzw. keine Druckausgabe der letzten Kolumne findet, kann diese online im FARANG-Newsportal nachlesen.

Was einem als ausländischer Hauskäufer vielleicht als selbstverständlich vorkommt, sollte in Sachen Strom- und Wasseranschluss genau hinterfragt werden. Konkret muss die Frage lauten, an welches Strom- und Wassernetz, d.h. privat oder öffentlich, ist das Haus angeschlossen? Es gibt einzelne Wohnanlagen, in welchen sich die interne Verteilung im Besitz des Bauunternehmers befindet. Dies muss zunächst nicht schlecht sein, kann aber dann zu Problemen führen, wenn (a) die Versorgung nicht gewartet wird und/ oder (b) der Hauseigentümer lieber an das öffentliche Netz angeschlossen werden will. Ratsam ist Letzteres, da man den allgemeinen Preis bezahlt, ohne Aufschläge für die interne Wartung, und im Reparaturfall ist im Regelfall immer jemand zur Hand. Dies gilt insbesondere in der Regenzeit, welches uns zum nächsten Punkt bringt.

Hochwasser und Wasserknappheit

Leider ist die Infrastruktur in Sachen Abwasser und Kanalisation in vielen Bereichen nicht sehr fortschrittlich, und es kommt regelmäßig zu Überschwemmungen. Man sollte sich im Vorfeld erkundigen, ob das infrage kommende Grundstück von Hochwasser betroffen sein kann. Dabei sollte man sich auch die Mühe machen, nicht nur die unmittelbare Gegend des Grundstücks, sondern ruhig einen größeren Radius abzulaufen. Man muss kein Geologe oder Hochwasserexperte sein, aber mit jedem Quadratmeter, welcher zubetoniert wurde, verliert der Boden ein Stück Aufnahmefläche für Regenwasser und dieses muss schließlich irgendwohin und wenn möglich nicht ins eigene Wohnzimmer.

Dann gibt es die andere Zeit des Jahres, in welcher es manchmal zu wenig Wasser gibt. Auch hier sollte man vorausschauend planen und abklären, welche Wasserspeicher im Haus oder der Anlage vorhanden sind. Im Idealfall sind genügend Wasserspeicher vorhanden. Damit das Wasser aber auch in die Dusche kommt, bedarf es Strom. Da je nach Hausgröße eine nicht unerhebliche Menge von Strom verbraucht wird, sollte man abfragen, wieviel Kilowatt Strom in dieser Gegend vorhanden sind, und ob man im Zweifel aufrüsten kann. Stromschwankungen zählen hier zur Tagesordnung, und dies geht leider auch auf die Lebensdauer der elektrischen Geräte.

Das perfekte Bauwerk gibt es nicht

Der Mensch ist nicht zum Alleinleben gemacht, und mit netten Nachbarn macht das Wohnen in Thailand doppelt so viel Spaß. Die netten Nachbarn kann man aber nur bedingt aussuchen, und je mehr Häuser in einer Anlage stehen, desto höher ist die Chance, einen netten Nachbarn zu bekommen oder im Gegenteil auch einen weniger netten. Es ist zwar kein Garant für einen netten Nachbarn, aber wenn die Qualität des Hauses stimmt, gibt es von dieser Seite schon mal keine schlechte Stimmung. Über die Qualität von Bauwerken in Thailand ist schon viel geschrieben worden, und es gibt wohl auf der ganzen Welt kein perfektes Bauwerk. Qualitätsunterschiede gibt es aber doch, und deshalb ist es durchaus sinnvoll, wenn man sich den Bauunternehmer mal genauer anschaut. Welche Projekte hat dieser schon gebaut, wie lange ist dieser am Markt? Denken Sie bitte daran, in den wenigs­ten Fällen ist ihr Vertragspartner auch der Bauunternehmer.

Bestimmte Standards als Werbesprüche

Ab und zu liest man in der Werbung oder teilweise auch im Vertrag, dass das Haus nach einem bestimmten internationalen Standard gebaut wird. Mit allem Respekt vor kreativer Werbung, aber dies sind nichts anderes als schöne Werbesprüche. Ich muss hier aber einschränken, dass ich die vorausgegangene Aussage nur auf bestimmte europäische Standards machen kann, welche ich kenne. Wie bspw. in Australien ein Haus und nach welchem Standard gebaut wird, kann ich nicht sagen. Im Prinzip ist es auch nicht meine Aufgabe mir als Hauskäufer über die Standards Gedanken zu machen. Sollte ein Verkäufer nun mit bestimmten Standards werben, so „packen“ sie diesen an seinem Versprechen und vereinbaren, dass vor Abnahme des Hauses und Zahlung des vollständigen Kaufpreises ein Sachverständiger das Haus begutachten wird und erst, wenn dieser „grünes Licht“ gibt erfolgt die Schlusszahlung. Sollte das Gutachten negativ ausfallen, muss vertraglich geregelt werden, dass dies einen außerordentlichen Kündigungsgrund darstellt, mit der Folge der Rückzahlung der bereits erbrachten Leistungen.

Da auch Rom nicht an einem Tag erbaut wurde, dauert es schon eine nicht unerhebliche Zeit, bis eine Wohnanlage vollständig erstellt und betrieben wird. In dieser Zeit kann einiges passieren – sowohl auf Seiten des Käufers als auch auf Seiten des Verkäufers. Regelmäßige Streitpunkte in Wohnanlagen sind die Zahlungen der Umlagen für nicht verkaufte Häuser. Dies liegt in der Verantwortung des Verkäufers. Vertraglich sollte auch immer geregelt sein, dass der Käufer vor Vertragserfüllung den Vertrag weiterverkaufen kann. Schließlich ist es wichtig, auf einer Versicherung des Projekts zu bestehen.

Wie eingangs erwähnt, ist diese Liste nicht abschließend und hängt vom konkreten Einzelfall ab. Denken Sie daran, dass Sie vor Unterzeichnung eines Kaufvertrages alle Zeit dieser Welt haben, um Fragen zu stellen und Erkundigungen einzuziehen, was Sie auf jeden Fall auch tun sollten. (Foto: vege / Fotolia.com)

Über den Autor dieser Kolumne Der deutsche Rechtsanwalt Markus Klemm, zugelassen am Landgericht Stuttgart, schreibt die FARANG-Rechtsberatungs-Kolumne. Zusammen mit Amnat Thiengtham ist er gleichberechtigter Geschäftsführer der Kanzlei Asia LawWorks an der Thepprasit Road in Pattaya, welche auf der Anwaltsliste der deutschen Botschaft aufgeführt ist. Immer wieder geraten Residenten in Streitangelegenheiten mit rechtlichen Folgen. DER FARANG möchte mit dieser Kolumne aufklären, um das Leben in Thailand leichter zu gestalten. Die Law Lounge-Kolumne ersetzt jedoch keine persönliche Beratung. Ebenfalls erfolgt keine Rechtsberatung per Telefon! Rechtsanwalt Klemm kann per E-Mail: talk2us@asialawworks.com oder telefonisch unter +66 38 411 591 kontaktiert werden.