Der thailändische Condominiummarkt – und besonders hier in Pattaya – lässt wohl in Sachen Auswahl keine Wünsche übrig. Doch wer die Wahl hat, hat bekannterweise auch die Qual, und bei einer Kaufentscheidung sind viele Faktoren zu berücksichtigen. Wir haben deshalb eine Liste – welche keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt – erstellt, um potentiellen Käufern zumindest ein Gefühl für mögliche Problempunkte zu geben, welche erst nach dem Kauf offensichtlich werden können.

Für die meisten Käufer von Eigentumswohnungen in Thailand ist dies nicht die erste Immobilie, und deshalb werden in vielen Fällen immer rechtliche Parallelen zur Immobilie im Heimatland gezogen. Wer also eine Eigentumswohnung in Deutschland besitzt, kennt das Wohnungseigentümergesetz, zumindest in seinen Grundzügen. Aus diesem Grund sollte man sich auch eine Kopie des thailändischen Gegenstücks („Condominium Act“) zu Gemüte führen. Englische Übersetzungen gibt es in den Buchhandlungen oder im Internet. Da die Qualität von den englischen Übersetzungen nicht immer gewährleistet sein kann, sollten sie nicht als verbindlich angesehen werden. Sie sind aber gut geeignet, sich einen Überblick über die Rechtslage zu schaffen.

Neben dem „Condominium Act“ gibt es die „Condominium Regulations“. Diese werden oft als Hausordnung bezeichnet und sind in vielen Teilen identisch mit dem Condominium Act. In dieser Hausordnung sind das Zusammenleben und die Funktionsweise eines bestimmten Condominiums geregelt. Diese Hausordnung wird beim Grundbuchamt registriert und hat somit neben dem Condominium Act – als allgemeinem Teil – Rechtskraft und kann als besonderer Gesetzesteil des Condominiums beschrieben werden. Wenn man nun ein Condominium gefunden hat, welches einem gefällt, heißt dies noch lange nicht, dass man dieses auch kaufen kann, denn nur 49 Prozent der Wohnungen in einer Anlage dürfen von Ausländern gekauft werden. Die Verwaltung des Condominiums kann darüber schnell Auskunft geben.

Die Condo-Verwaltung ist das A und O

Wie mit fast allem im Leben steht und fällt eine Sache mit deren Verwaltung. Das Condominiumgesetz sieht vor, dass es mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung geben muss. Dort besprechen die Eigentümer die Belange des Condominiums und treffen im Mehrheitsverfahren die entsprechenden Beschlüsse. Mit Reden alleine ist es aber nicht immer getan, weshalb man sich einen Überblick verschaffen sollte zwischen den getroffenen Beschlüssen und was dann tatsächlich umgesetzt wurde. Für die Umsetzung sind die Verwaltung und der Verwaltungsbeirat – bestehend aus den Miteigentümern – verantwortlich. Die Mitglieder dieses Verwaltungsbeirats sollte man auch einmal ansprechen. Sind diese zuvorkommend und hilfsbereit bei der Auskunftserteilung? Im Gegenzug sollte man mit möglichst vielen Eigentümern reden, welche nicht mit der Verwaltung beschäftigt sind – dies ist sozusagen die funktionierende Opposition. Dabei sollte der Fragenkatalog zumindest Folgendes umfassen:

•Fragen Sie nach der Jahresbilanz des Condominiums.

•Fragen Sie nach größeren Renovierungsarbeiten wie bspw.: Abwasser und Hochwasserschutz, Trinkwasserversorgung bzw. Aufbereitungsanlagen von städtischem Wasser, Dächer, Straßen, Gärten, Hausverputz, Malerarbeiten innen und außen, Fahrstühle usw.

•Wurden größere Renovierungsarbeiten in der Vergangenheit in dem vorgegebenen Zeitplan erledigt?

•Gibt es einen Schuldentilgungsfonds / Notfallfonds für außergewöhnliche Kosten des Condominiums? Ist dieser ausreichend?

•Wie steht es mit dem Versicherungsschutz des Gebäudes?

•Wie hoch sind die jährlichen Umlagenzahlungen pro Quadratmeter?

•Prüfen Sie die Sicherheit und die Maßnahmen im Ernstfall. Gibt es gekennzeichnete Fluchtpläne, Feuertreppen? Wird regelmäßig eine Übung für den Ernstfall durchgeführt – wenn überhaupt?

•Sind die Sicherheitsvorschriften und Maßnahmen für den Ernstfall bei den Verantwortlichen in der Verwaltung bekannt?

•Ist das Sicherheitspersonal seiner Aufgabe gewachsen? Sind diese höflich und an den vorgesehenen Stellen anzutreffen?

•Ist sichergestellt, dass 24 Stunden jemand zur Verfügung steht, welcher in Englisch kommunizieren kann?

•Ist das Gebäude sicher, oder kann jeder reinlaufen?

•Ist das Gelände sicher?

•Funktionieren die Überwachungskameras? Wie lange werden die Bänder aufbewahrt? Man sollte sich ein Demoband zeigen lassen, um die Qualität der Aufnahme zu beurteilen. Dies kann im Ernstfall sehr wichtig sein.

•Ist der Platz/ Raum für die Mülltonnen in einem sauberen Zustand? Wie oft wird der Müll abgeholt?

•Wie hoch sind die Kosten für Strom und Wasser?

•Welche Gemeinschaftseinrichtungen sind vorhanden? Stehen diese auch Nicht-Eigentümern zur Verfügung?

•Wie sieht es mit den Nachbargrundstücken aus? Ist der heutige Meerblick durch mögliche Baumaßnahmen in der Zukunft weg?

•Sind genügend Parkplätze verfügbar?

•Wie lange sind die Wartezeiten am Fahrstuhl während der Hauptsaison?

•Wie viele Wohnungen stehen zurzeit leer?

Wie bereits ausgeführt, kann diese Liste noch um einige Punkte verlängert werden, aber die Abfragung dieser Punkte deckt unseres Erachtens eine Menge ab und liefert wichtige Informationen, welche in die Kaufentscheidung einfließen sollten. (Foto: vege / Fotolia.com)