Viele ausländische Gesellschafter einer thailändischen Company Limited sehen den 25. Mai 2006 als einen weiteren schwarzen Freitag in einem historischen Kontext. Doch der Vergleich ist unangebracht, wenn es auch damals in New York und heute in Thailand um viel Geld geht. In den letzten Tagen seit Erlass der dienstlichen Anweisung des Innenministeriums, in welcher die rechtliche Handhabung von thailändischen Firmen in Bezug auf den Landerwerb definiert wurde, wurde viel geschrieben, unserer Meinung nach viel Falsches und rechtlich Unfundiertes. Wir wollen im Folgenden die rechtliche Situation aus Sicht unserer Kanzlei darstellen, die Handhabung in der täglichen Praxis sowie mögliche Aussichten für die zukünftige Entwicklung. Wir erheben nicht den moralischen Zeigefinger, können aber eine gewisse Genugtuung nicht verbergen, da wir es nun endlich schwarz auf weiss haben, was wir seit nunmehr fast zwei Jahren unermüdlich predigen. Jeder kennt das Sprichwort: "Drei Anwälte - fünf Meinungen”. Nicht jeder mag mit unseren rechtlichen Überlegungen übereinstimmen. Es ist kein Geheimnis, dass Gesetze und Verordnungen weltweit so kompliziert und unverständlich geschrieben sind, dass es unweigerlich zu Unsicherheiten in der Anwendung kommen muss. Aber die Anwendung von Gesetzen und Verordnungen bringt auch bei Unklarheiten im Wortlaut mehr Rechtssicherheit als die schlichte Umgehung der besagten Texte.

Als Überschrift und Einleitung dieser Kolumne mag folgender Leitsatz dienen: "Eine thailändische Company Limited mit ausländischen Gesellschaftern und / oder einem ausländischen Managing Director ist nach wie vor in der Lage, Land zu erwerben und zu veräussern, wenn die gesetzlichen Vorschriften des thailändischen Land- und Zivilgesetzbuches eingehalten wurden.” Die momentan herrschende Aussage, Gesellschaften mit ausländischen Gesellschaftern können kein Land mehr erwerben, ist schlichtweg falsch. Wenn die thailändische Regierung dies will, muss diese das Landgesetz ändern. In Section 97 und 98 des besagten Gesetzes ist geregelt, wann eine thailändische juristische Person nicht berechtigt ist Land zu erwerben. Dies ist immer dann der Fall, wenn Ausländer mehr als 49% der Gesellschaftsanteile halten und /oder die Zahl der ausländischen Gesellschafter die Zahl der thailändischen Gesellschafter übersteigt. Als Umkehrschluss kann also eine thailändische Gesellschaft Land kaufen, wenn die ausländischen Gesellschafter nicht mehr als 49% halten und das Verhältnis der Gesellschafter (Ausland / Thailand) mindestens 3 : 4 ist. Darin liegt auch nicht das rechtliche Problem. Dies findet sich in Section 74 in Verbindung mit Section 71 des Landgesetzes. Dort wird geregelt, dass die Beamten auf dem Landamt angewiesen sind, die rechtlichen Voraussetzungen zu prüfen, ob ein legaler Eigentumserwerb stattfinden kann. Viele Fragen sich, was es denn nun zu prüfen gibt, wenn die "XYZ Company Limited” ein Grundstück erwerben will. Die Antwort ergibt sich nicht zweifelsfrei aus einem bestimmten Gesetz, sondern wird durch eine Verweisungskette konstruiert. Allen Ausländern ist bekannt, dass so genannte "Strohgesellschafter” illegal sind. Ein Strohgesellschafter ist eine Person, welche Gesellschaftsanteile in seinem Namen registriert, der wirtschaftliche Nutzen jedoch einer anderen Person zugute kommt. Der Begriff des "Strohgesellschafters” findet sich jedoch nur im Alien Business Act nicht hingegen im Landgesetz. Man könnte nun trefflich argumentieren, dass das Landgesetz die "Strohgesellschafter” nicht erfasst. Ich muss gestehen, dass ich diese Rechtsmeinung nicht von einem Richter entscheiden lassen will. Ist jedoch auch nicht weiter wichtig, da vielmehr die Vorschriften über Umgehungsgeschäfte - diese sind im Zivilgesetzbuch zu finden - Anwendung finden. Wo liegt nun das Umgehungsgeschäft? In dem eine Gesellschaft mit Strohgesellschaftern gegründet wurde, um so Land zu erwerben. Noch einmal. Der Landerwerb durch Gesellschaften mit ausländischen Gesellschaftern ist wie oben geschildert erlaubt, nur eben nicht bei Gesellschaften mit Strohleuten.

Man muss also genau differenzieren. Von allen Seiten hört man zurzeit: "Ausländer können kein Land mehr kaufen.” Diese Aussage stimmt, Ausländer konnten noch nie Land kaufen. Gemeint ist damit die korrekte Aussage: "Ausländer, welche Gesellschafter in einer Firma sind, in welcher es Strohgesellschafter gibt, können kein Land mehr kaufen.” Doch genug der Theorie, wie sieht es in der Praxis aus?

Mit Erlass der Verordnung des Innenministeriums ist es mit den Strohgesellschaften definitiv vorbei. Es können also nur noch aktive Gesellschaften mit aktiven Gesellschaftern Land erwerben. Wir wissen sehr wohl um das Problem vieler Ausländer mit den gesetzlichen Erfordernissen von mindestens sieben Gesellschaftern einer Company Limited. Viele Fragen sich natürlich, warum ich denn die anderen Gesellschafter am Gewinn einer Firma beteiligen soll, wenn diese nichts eingebracht haben? Und genau hier liegt der springende Punkt. Die zukünftigen Gesellschafter müssen nun eben ihre Gesellschaftsanteile voll einbezahlen. Wenn diese nicht über das notwendige Kapital verfügen, kann der ausländische Gesellschafter ein Darlehen gewähren, welches tatsächlich gewährt wird und verzinst werden muss. Warum sollte dies ein thailändischer Gesellschafter tun? Dies wird er natürlich nur tun, wenn er eine jährliche Dividende erhält. Die einzelnen Gesellschafterrechte der thailändischen Gesellschafter werden in dem der Gesellschaft zugrunde gelegten Gesellschaftsvertrag in Bezug auf die rechtlichen Möglichkeiten beschränkt, so wird ihnen zum Beispiel das Auflösungsrecht der Gesellschaft abgesprochen. Es handelt sich dabei um eine aufwendige Gestaltung des Innen- und Aussenverhältnisses einer Gesellschaft, die einiges an Verwaltungsaufwand erfordert. Allerdings führt daran in Zukunft kein Weg mehr vorbei.

Wie sieht es nun für bestehende Firmen aus? Diese werden von der Verordnung nicht direkt angesprochen, es ist jedoch aber auch hier nur eine Frage der Zeit, bis diese Gegenstand einer amtlichen Untersuchung sind. Der Lösung dieses Problems ist der Vorzug eines Asset Transfers zu geben. Es wird also das Vermögen der Firma auf eine neue Firma übertragen. Die neue Firma muss dann natürlich den oben angesprochenen Voraussetzungen entsprechen. Interessanterweise wurden zum 23. Mai 2006 die Gebühren auf dem Handelsregister zum Teil um 100% angehoben. Wir wollen nun dahin gestellt lassen, ob dies reiner Zufall ist oder mehr dahinter steckt. Eine weitere Alternative wäre die Auswechslung der momentanen Strohgesellschafter durch aktive Gesellschafter. Allerdings ist dies nur für die Firmen interessant, welche in naher Zukunft kein Verkauf planen, da erst eine gewisse Beweiskraft für die Existenz einer aktiven Firma geschaffen werden muss.

Viele Fragen sich natürlich nun nach dem Praxistest. Wir haben wenige Tage nach dem Erlass der Verordnung die entsprechenden Grundbuchämter in Bangkok, Koh Samui, Phuket und Pattaya kontaktiert. In Bangkok haben wir die Auskunft erhalten, dass bei aktiven Firmen alles seinen natürlichen Gang geht. Kho Samui und Pattaya haben zunächst eine Frist von zwei Wochen verhängt, in welcher kein Eigentum von juristischen Personen umgeschrieben wurde. In Phuket haben wir für einen Mandanten mit einer aktiven Firma unter Vorlage der kompletten Bilanzen und dem Nachweis des Cash Flow problemlos umgeschrieben. In Pattaya haben wir mittlerweile unsere Unterlagen vorgelegt und uns wurde gesagt, dass diese aktive Firmen, welche wir betreuen, kein Problem sind. Wir sind von diesem System (welches eigentlich keines ist, sondern die schlichte Gesetzesanwendung) überzeugt und würden dies im Falle einer Verweigerung der Umschreibung auch gerichtlich überprüfen lassen. Denn nach eingehender rechtlicher Überprüfung gibt es keinen Grund, eine Umschreibung zu verweigern, wenn die gesetzlichen Erfordernisse erfüllt sind. Einige mögen sich an die Problematik Ende der 90er Jahre erinnern, als die Grundbuchämter sich weigerten, Land auf eine Thailänderin umzuschreiben, welche den Familiennamen ihres ausländischen Ehemannes angenommen hat. Hierfür gab es keinen Rechtsgrund, da eine Thailänderin durch die Heirat mit einem Ausländer nicht ihre Rechte und Pflichten als Thailänderin verliert (anders ist es bei Annahme einer anderen Staatsbürgerschaft). Eine Betroffene fühlte sich in ihren Grundrechten verletzt und erhob Klage beim Verfassungsgericht, welches ihr Recht gab. Ähnlich gelagert ist der Fall hier. Solange nicht das Landgesetz geändert wird und der Vorwurf von Ungehungsgeschäften entkräftet wird, gibt es keine Rechtsgrundlage, einen Eigentumserwerb einer juristischen Person zu verbieten. Es ist also nichts anderes als die Durchsetzung der bestehenden Rechtslage.

Wir haben mehrfach geschrieben, dass es für jedes Land nichts besseres gibt als seine bestehenden Gesetze durchzusetzen, um so Rechtssicherheit zu erhalten. Ob diese sinnvoll sind oder nicht können wir hier nicht entscheiden. Der wichtigste Punkt ist jedoch, dass dies zu einer Rechtssicherheit führt. Und die Durchsetzung dieser bestehenden Gesetze wird immer mehr forciert. Dies kommt auch nicht von heute auf morgen, wie es zurzeit vielfach zu hören ist. Ganz im Gegenteil. Wer die Presse aufmerksam verfolgt, konnte im Zusammenhang mit dieser Problematik schon erahnen, was kommen kann, als das thailändische Parlament zu Jahresbeginn über eine Verschärfung der Sanktionen bei Stohgesellschaftern diskutierte. Es sollten Gesetze zur Regelung und Handhabung von Strohgesellschaftern aus den USA übernommen werden. Die Diskussion ist zwar mittlerweile aufgrund der politischen Lage eingestellt worden, doch das Problem ist nicht neu. Wenn man sich die besagte Verfügung anschaut, wird am Anfang auf mehrere frühere Verordnung aus den Jahren 2003, 2005 und April 2006 verwiesen. Wir möchten noch einmal ausdrücklich darauf hinweisen, dass dies nur der Anfang ist. Die rechtliche Ausgestaltung einer Firma ist eine Sache, die steuerrechtliche ein andere. Im Moment arbeitet das Finanzministerium an einer Verordnung, in welcher die steuerrechtlichen Vorgaben von Firmen überprüft werden. Hier ist der nächste Zündstoff schon vorprogrammiert. In der letzten Ausgabe dieser Kolumne haben wir über das Problem mit den Steuernummern von ausländischen Geschäftsführern berichtet. Viele haben sich diesen Artikel zu Herzen genommen und haben nun Steuernummern beantragt. Eine Gesellschaft ist ein kompliziertes Gebilde und erfordert ausführliche Beratung und Planung um die grösstmögliche Sicherheit für die Anteilseigner zu gewährleisten. Dies ist eine anspruchsvolle Dienstleistung, welche Geld kostet. Dass die billigsten Firmen zum Schluss aber die teuersten sind, versteht sich seit spätestens Mai 2006 von selbst. Das gleiche gilt übrigens für die Bilanzen und die Steuererklärung. Wer in Zukunft keine Überraschung erleben will, sollte sich wirklich Fragen, ob die Relativität zwischen Steuerschuld und Firmenvermögen überhaupt stimmt. Nebenbei erwähnt sei noch das Bauordnungsrecht, welches seit Januar 2004 in Pattaya gilt. Leider musste es erst zu dem dramatischen Unfall in der "Route 999” kommen, bevor mit der Überprüfung und Durchsetzung begonnen wurde. Auch hier ist noch viel Aufklärungsbedarf. Wir arbeiten zurzeit an der Übersetzung des Gesetzestextes und den dazugehörigen Skizzen. Sobald diese verfügbar sind, werden wir Sie unterrichten.

Mit Verwunderung stellen wir fest, dass es schon wieder Ansätze zur Umgehung der Problematik gibt. Ganz Schlaue wechseln bei einem bevorstehenden Verkauf oder Kauf von Land die ausländischen Gesellschafter durch thailändische Gesellschafter aus, um so nicht beweispflichtig zu sein. Dieser Umgehungsversuch enthält aber zwei Denkfehler. Zum einen sind es gerade die thailändischen Gesellschafter die als Strohgesellschafter den Entlastungsbeweis bringen müssen. Was aber viel wichtiger ist, ist eine Verwaltungsvorschrift vom April 2006, in welchem nun jährlich die Gesellschafterlisten überprüft und bei einem Landerwerb lückenlos vorgelegt werden müssen. Somit liefern die Gesellschafter also selbst den Beweis für das Umgehungsgeschäft. Noch einmal. Nehmen sie diese nun eingetretene Situation als Warnhinweis und kümmern sie sich um ihre Firma. Im schlimmsten Fall steht am Ende nämlich der Zwangsverkauf und dann bestehen auch keine rechtlichen Möglichkeiten mehr, die Gesellschaft und vor allen Dingen das Investment zu retten.

Diese Situation hat zweifelsohne eine Abkühlung des Immobilienmarktes zur Folge. Schnäppchenpreise für ein Haus im Wert von ca. 1 bis 2 Millionen Baht sind mit einer Firma nicht mehr wirtschaftlich in Einklang zu bringen. Viele werden auf einen registrierten Mietvertrag und /oder auf eine Absicherung mit einer Hypothek umschwenken. Beides hat jedoch auch hier seine rechtlichen Probleme. Auch ein registrierter Mietvertrag ist kündbar, und wenn Sie aus der Hypothek vollstrecken wollen, bedarf es eines gerichtlichen Verfahrens, bei welchem sie mit den Kosten in Vorleistung gehen müssen.

Noch ein Letztes. Böse Zungen behaupten, dass diese nun aufgetretene Situation der Lobbyarbeit der Anwaltschaft zu verdanken ist. Dem können wir uns nicht anschliessen, da die Gesetzesanwendung noch nie irgendwelchen Lobbyisten zu verdanken ist, eher das Gegenteil. Da es sich um ein so komplexes Thema handelt, konnten die Probleme nur grob skizziert werden. Wer sich näher informieren möchte, erhält in unserer Kanzlei ein ausführliches Merkblatt einschliesslich der Übersetzung der entsprechenden Verordnung (zurzeit nur in englischer Sprache).

Über den Autor dieser Kolumne Der deutsche Rechtsanwalt Markus Klemm, zugelassen am Landgericht Stuttgart, schreibt die FARANG-Rechtsberatungs-Kolumne. Zusammen mit Amnat Thiengtham ist er gleichberechtigter Geschäftsführer der Kanzlei Asia LawWorks an der Thepprasit Road in Pattaya, welche auf der Anwaltsliste der deutschen Botschaft aufgeführt ist. Immer wieder geraten Residenten in Streitangelegenheiten mit rechtlichen Folgen. DER FARANG möchte mit dieser Kolumne aufklären, um das Leben in Thailand leichter zu gestalten. Die Law Lounge-Kolumne ersetzt jedoch keine persönliche Beratung. Ebenfalls erfolgt keine Rechtsberatung per Telefon! Rechtsanwalt Klemm kann per E-Mail: talk2us@asialawworks.com oder telefonisch unter +66 38 411 591 kontaktiert werden.