Checkliste für Immobilienkäufer (3)

Was bei Vertragsverhandlungen zu beachten ist

Nachdem unser Musterkunde einen kompetenten Makler ausgesucht (z.B. ein Mitglied des Maklerverbandes REBA ES) und mit ihm die Lage der Wunsch­immobilie sowie deren Ausstattung, Größe, Preis etc. besprochen hatte, wurde eine Besichtigungstour zusammengestellt und prompt gefiel ihm eine der vier besuchten Immobilien. Wie geht es nun weiter?

5. Verhandlungen

Da der Makler erfahren und kompetent ist, wird er im Namen des Käufers die wichtigs­ten Aspekte des Kaufes verhandeln, an erster Stelle natürlich den Preis. Hier ist der Verhandlungsspielraum zumeist etwas größer als bei Freunden in den USA, die bei einem Preis von 700.000 US-Dollar eine Woche verhandelten und dann für 695.000 US-Dollar den Vertrag unterschrieben hatten. Wieviel „drin“ ist liegt natürlich einmal an der Situation des Verkäufers, des eingerechneten Verhandlungsspielraumes und den Zahlungsmodalitäten – Bargeld lacht, eine schnelle Zahlung bringt oft einen Preisnachlass.

Man sollte aber als Käufer bedenken, dass man eine Immobilie und keinen „Discount“ erwirbt. Nur auf das größte Schnäppchen zu schauen und die bessere Immobilie links liegen zu lassen, macht niemanden glücklich, nach kurzer Zeit will man wieder wechseln. Insbesondere trifft das bei Eigennutzung zu, „my home is my castle“, man will sich doch in erster Linie wohlfühlen.

Oft wird dem Makler unterstellt, dass er den Preis hochhalten will, da er dann mehr Provision kassiert – nur Theorie, denn „deal is deal“, das ist, was alle drei Parteien – einschließlich Makler – wollen.

Der Makler kennt und berücksichtigt alle Faktoren, und zwar beider Parteien: bleiben die Möbel drin oder nur teilweise, kann der Verkäufer ggf. noch einige Monate wohnen bleiben („sell and lease back“), wird relativ zügig der gesamte Kaufpreis benötigt oder wird eine Finanzierung seitens des Verkäufers gewünscht. Das kann innerhalb von Stunden oder wenigen Tagen zur Einigung führen, aber auch Monate dauern, es gibt da kein Patentrezept, jeder Fall ist individuell.

Kann man auch selber verhandeln? Natürlich geht das, aber es ist meistens nicht ratsam. Wenn ich selber einen Gebrauchsgegenstand suche, sieht man mir sofort an, dass ich das Ding haben will, sagt zumindest meine Frau. Gut, dass das nicht so oft vorkommt, das würde mich teuer zu stehen kommen.

Auch sind ggf. Käufer und Verkäufer nicht bereit, sich in die Karten schauen zu lassen, kommen manchmal persönlich nicht miteinander klar, sprechen im wahrsten Sinne des Wortes nicht dieselbe Sprache oder diese nicht gut genug, um nicht missverstanden zu werden.

Als Makler gehört die Verhandlung zum Job und ist im Preis inbegriffen, man hat ja ein Eigeninteresse, dass der Vertrag zustande kommt, man hat Erfahrung darin und muss sich sowieso danach um den Vertrag kümmern.

6. Der Vertrag

In unserem Sprachraum braucht der Makler sich nicht darum zu kümmern, das macht der Notar (den man nehmen muss), in Thailand hingegen gibt es den gar nicht. Der eigentliche Vertrag, mit dem das Eigentum übergeht, wird am Landamt gemacht, das ist ein einseitiges Formular in Thai. Da wir aber im Landamt nicht noch großartig verhandeln und uns ggf. streiten wollen, wird vorher ein zivilrechtlicher Vertrag abgeschlossen, der Nachfolgendes enthält:

Wer kauft was von wem für wieviel, und wann und wie wird bezahlt?

Üblicherweise wird eine Anzahlung verlangt, da der Verkäufer die Immobilie vom Markt nimmt, eventuell sogar einen Flug nach Thailand buchen muss, einen Anwalt beauftragen möchte etc. Da will man schon sicherstellen, dass der Käufer es ernst meint, denn diese Anzahlung wird nicht zurückerstattet, wenn der Käufer den Vertrag bricht.

Anders als zu Hause kann man allerdings durch den Vertrag den Käufer auch nicht zwingen, sollte er es sich anders überlegen, allerhöchstens kann man eine Entschädigung vereinbaren. Aber auch hier schlägt die Praxis die Theorie, dass ein Verkäufer nach Vertragsunterzeichnung einen Rückzieher macht, kommt nur alle Jubeljahre vor. Beiden Seiten steht es natürlich frei, einen Anwalt zu beauftragen. Handelt es sich um ein Haus und soll die Inves­tition des Ausländers abgesichert werden, sollte immer ein Anwalt zu Rate gezogen werden.

Der Käufer sollte sich im Klaren sein, dass die Anzahlung erstens verloren geht, wenn er seine Meinung ändert und dann doch nicht mehr will, aber auch, dass die Rückerstattung der Anzahlung, sollte der Verkäufer nicht mehr wollen, ggf. gerichtlich erzwungen werden muss. Auch hier mehr Theorie als Praxis, in meiner ganzen Berufslaufbahn in Pattaya ist dieses ein einziges Mal vorgekommen.

Kauft man „off plan“, d.h. von einem Bauträger vor Baubeginn oder während der Bauphase, wird man mit einem standardisierten Kaufvertrag und einem Zahlungsplan konfrontiert. Auch hier kann der Makler individuelle Änderungen einbringen, falls erwünscht.

Wie sicher ist so ein Kauf? Diese Frage kann niemand beantworten, höchstens Hellseher. Allerdings kennen wir den „track record“, d.h., welche Projekte der Bauträger in der Vergangenheit durchgeführt hat. Dieser ist bei den etablierten „Premium“-Bauträgern in Pattaya exzellent.

In einigen Condoprojekten (zumeist die sehr teuren in Top-Lagen) kann man auch die Verträge weiterverkaufen, wobei der Gewinn in Relation zum bereits bezahlten Betrag eine tolle Verzinsung erbringen kann. Große Gewinnmöglichkeiten beinhalten aber auch immer ein größeres Risiko, wie weit man da geht, muss jeder selber entscheiden.

Fazit: wenn man vorsichtig ist, einen guten Makler hat, ggf. einen Anwalt einschaltet, ist ein Immobilienkauf in Pattaya eine recht sichere Angelegenheit, bringt eine gute Verzinsung im Vermietungsfall und auch im mittelfristigen Zeitraum vernünftige Wertsteigerungen. Aber wie immer im Leben: man kann es richtig oder falsch machen, jeder ist der Schmied seines eigenen Glücks.

Über den Autor:

Heiner Moessing ist Gründer und Geschäftsführer der Immobilienfirma Siam Properties und seit über 18 Jahren in Pattaya tätig. Er freut sich über Anregungen und Fragen zu allen Themen rund um den Kauf, Bau, Umbau und die Vermietung von Immobilien. 

Kontakt: Tel.: 081-861.1907

E-Mail: info@siamproperties.net

Webseite: www.siamproperties.net

Heiner Moessing ist Gründer und Geschäftsführer der Immobilienfirma Siam Properties und seit über 18 Jahren in Pattaya tätig. Er freut sich über Anregungen und Fragen zu allen Themen rund um den Kauf, Bau, Umbau und die Vermietung von Immobilien. 

Kontakt: Tel.: 081-861.1907, E-Mail: info@siamproperties.netwww.siamproperties.net

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